안녕하세요 모카빵순이입니다. 부동산세금은 알면 부동산구입시기나 매도 시기등을 잘 확인하여 절세할 수 있는 포인트들이 있는 데 이런 시기들을 놓고 무관심하면 세금차이가 많이 나기도 하니 미리 공부해 두면 좋을 것 같아서 오늘은 일시적 1 가구 2 주택 비과세요건과 1 주택비과세요건에 대하여 알아보겠습니다.
일시적 1 가구 2 주택 조건 알아보기
일시적 1 가구 2 주택 비과세 특례요건
1) 종전 주택 1 가구 1 주택 요건 : 종전 주택을 2년 이상 보유하고 취득 당시 조정대상지역인 경우는 2년 이상 실거주요건에 해당되는 지역조건 잘 살펴보시고 최근기준변경으로 실거주요건이 없는 경우도 있고 변경된 내용은 미리 확인해 두시는 게 좋습니다.
2) 신규 주택 취득요건 : 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 취득
3) 종전 주택 양도요건 : 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도
예를 들어 정리하면,
→신규주택 취득요건 : A주택을 취득하고, 1년 후에 B주택을 취득해야 합니다.(1년 미만 취득 시 비과세혜택 못 받음)
→종전주택 1 가구 1 주택 요건 : A를 2년 이상 보유한 상태여야 합니다.
→종전주택 양도 요건 : B주택 취득일로부터 3년 내에 A를 팔아야 합니다.(3년 안에 매도하지 않으면 취득세중과 및 양도세 비과세 못 받음)
신규주택 취득요건 예외 인정 사유
1) 취학, 근무상의 형편, 질병요양, 학교폭력등 부득이한 사유로 신규주택을 취득하고 1년 이상 거주한 종전 주택을 양도하는 경우
2) 수도권 법인, 공공기관의 지방이전으로 인해 신규주택을 취득하는 경우
3) 5년 이상 거주한 건설임대주택 등을 분양전환하는 경우
4) 사업인정고시일 전에 취득한 종전주택이 수용 등으로 양도되어 신규주택으로 취득하는 경우
→위 사유들의 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전 신규 주택을 취득해도 비과세 적용됨
일시적 1 가구 2 주택 비과세 조건은 가족 구성원의 변화나 생활환경의 개선을 위해 불가피하게 두 채의 주택을 소유하게 되는 상황에 대한 정부의 세제 지원입니다. 이는 부동산 시장의 안정과 거래활성화를 도모하기 위한 조치로, 특정 요건을 충족하는 경우 양도소득세 부담 없이 주택을 매도할 수 있는 기회를 제공합니다.
본 조건의 핵심은 기존 주택을 취득한 후 2년 이상 보유하고 있어야 하며, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존주택을 매도해야 된다는 점입니다. 이 기간 동안 주택을 매도하지 못할 경우, 해당 혜택은 적용되지 않습니다. 또한, 양도 당시 주택의 실제 거래가액이 12억 원을 초과하지 않아야 하며, 신규 주택의 취득과 기존 주택의 매도 사이에는 최소 1년의 간격이 있어야 합니다.
비과세 조건 충족
위와 같이 비과세 조건을 충족시키면, 취득세 공제는 물론 양도소득세와 종합부동산에에서도 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 비과세 조건을 알면 세금부담줄이고, 가계의 경제적 부담을 완화시키는 데 도움이 됩니다. 부동산세금 중 재테크전략에 있어서 중요한 요소로 작용됩니다.
일시적 1 가구 2 주택 비과세 분양권 조건 확인하기
주택을 보유한 상태에서 새 아파트를 매수하여 이사를 가려고 하는 분들이 많습니다. 1 가구 1 주택을 보유하고 있는 상태에서 이사나 전근 등의 이유로 기존집을 팔기 전에 이사 갈 곳을 구하게 된다면 일시적 1 가구 2 주택 상태가 되고 이러한 경우 기존의 주택을 팔게 되면 양도세, 취득세, 종합부동산세를 1 주택과 똑같이 적용해 주는데 , 2023년 1월 12일 이후로 양도하는 경우 종전 2년에서 3년으로 더 연장되었습니다. 요즘같이 부동산 거래가 어려울 때는 임대를 주었다가 그 기간 안에 처분해야 되는 번거로움 때문에 차라리 공실로 놔두고 매매하는 경우를 선택하는 이유도 여기에 있습니다. 다주택자가 아니고서는 비과세요건을 갖추어 절세하는 것도 중요합니다. 2021년 1월1일 이후로 입주권과 분양권은 주택 수에 포함이 되고 있는데, 아직 준공이 되기 전이라 준공 후 취득일 기준으로 3년 이내 종전 주택을 처분하는 경우 일시적 1 가구 2 주택으로 인정됩니다.
단, 2 주택이 모두 분양권인 경우에는 비과세 적용이 불가능합니다. 종전주택을 매도해야 한다고 했는데 입주권이나 분양권은 주택이 아니기 때문입니다. 또, 재건축이나 재개발 기간 중에 거주를 위해 취득한 주택의 경우에도 일시적 1 가구 2 주택 비과세의 조건을 충족하고, 신규아파트의 완공일로부터 3년 이내에 처분하게 되면 비과세를 받을 수 있습니다.
| 분양권 | 입주권 |
| 청약당첨 : 취득시기 = 분양 계약일 | 원조합원 : 철거 전 주택의 최초 취득일 |
| 승계취득 : 취득시기 = 매매계약서 상 잔금일 | 승계취득: 관리처분인가일 이후 취득했다면 준공일 관리처분인가일 이전 취득했다면 매매계약서 상 잔금일 |
청약에 당첨된 경우라면 취득시기는 분양계약일이고 분양권을 승계취득한 경우라면 취득일은 매매계약서상 잔금일이 됩니다. 조합원 입주권의 경우 원조합원이라면 취득시기는 철거 전 주택의 최초 취득일인데, 만약 관리처분인가일 이후 승계취득했다면 취득시기는 준공일(사용승인일)이 됩니다.
아래표와 같은 적절한 예시로, 양도세 비과세를 받으려면 종전주택을 3년 내에 매도해야 하는 것은 동일하나, 신축 주택은 특례를 적용받아 완공(사용승인일) 후 3년 이내에 종전 주택 매도해도 1 주택으로 간주합니다.
| 구분 | 시기 |
| 종전주택취득 | 2024년 2월1일 취득 |
| 분양권 취득 | 2025년 5월 3일 취득(1년 경과) |
| 주택완공 | 2027년 4월 10일 |
| 신규 주택 전입 | 2030년 4월 10일까지 전입 후 1년이상 거주 |
| 종전 주택 처분 | 2030년 4월 10일까지 처분 |
일시적 1가구 2 주택의 특례로 취득세와 양도세
| 취 득 세 | 양 도 세 |
| 1주택 취득세로 납부 | 종전 주택 양도세 비과세 요건 만족 시 양도세는 12억까지 비과세 |
| 현재 비규제지역은 1주택,2주택 모두 1~3%로 취득세율 동일 (서울 강남3구와 용산구제외 모두 비규제지역) |
최대 80% 장기보유특별공제 가능 |
| 단, 신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택매도 못할 경우 양도세 부과 |
일시적 1가구2주택 비과세 적용받지 못하는 경우의 세금
예시) 취득가액 5억,양도가액 6억의 주택(1억의 양도차익에 따른 양도세금)
만약 1주택자가 5억 원에 취득한 주택을 6억 원에 양도한다면 12억 까지 비과세가 되므로 양도세는 0원입니다만, 2 주택자라면 양도소득세율이 35%가 적용되어 약 2천만 원의 세금을 납부해야 됩니다.
| 구분 | 양도세율 | 양도세 |
| 1주택자 | 비과세 | 0 |
| 2주택자 | 35% | 20,553,500원 |
결론적으로, 부동산의 다양한 세금 중 주거자산인 부동산 갈아타기를 할 때 일시적 1 가구 2 주택은 양도소득세의 합법적으로 절세가 가능하다 보니 적극적으로 활용하는 것이 좋겠습니다.
또한, 세금은 케이스에 따라 다양한 부분이 있다보니 반드시 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋겠습니다.