안녕하세요 모카빵순이입니다. 복잡한 부동산 세금 공부를 하다 보니 정말 부동산이란 자산을 보유하는 동안 많은 세금이 연결되어 있다는 것을 느낍니다. 부동산을 취득함에 있어서 취득세, 중개수수료, 보유하는 동안에 재산세, 종합부동산세등 팔게 되어 이득이 생기면 양도소득세, 물려주면 증여세, 상속하면 상속세 모든 이익에 따른 세금을 간과하지 않을 수가 없는 것 같습니다. 그래서 세금은 미리 공부를 해두는 것이 현명한 것 같습니다.
양도소득세 계산구조
■ 양도소득세 계산순서
| 구분 | 내용 | 계산 사례 | |
| 양도차익 계산 | 양도가액 | *실지거래가액 적용(*시가,시가인정액과 다름) | 800,000,000원 |
| (-)취득가액 | *실지거래가액 적용(매입가액+취득비용) *실지거래가액이 없을 경우는 매매사례가액 →감정가액 →환산취득가액을 순차적으로 적용 |
400,000,000원 | |
| (-)필요경비 | *취득가를 실가적용시 : 자본적지출액+양도비용(부동산중개수수료 등) *취득가를 매매사례가액,감정가액,환산가액 적용 시: 취득당시 기준시가의 3% |
20,000,000원 | |
| (=)양도차익 | 양도가액-취득가액-필요경비 | 380,000,000원 | |
| 양도소득금액계산 | (-)장기보유특별공제 | *보유기간 3년이상 주택,입주권 적용(입주권은 관리처분계획 인가전의 양도차익에 한정) *장특공=양도차익 x 장특공제율 (1세대1주택자 최대80% / 그외 최대30%) |
76,000,000원 (기본세율,보유10년) |
| (=)양도소득금액 | 양도차익-장기보유특별공제 | 304,000,000원 | |
| 과세표준 계산 | (-)기본공제 | *개인별 연 250만원 (미등기주택은 적용제외) | 2,500,000원 |
| (=)과세표준 | 양도소득금액-기본공제 | 301,500,000원 | |
| 산출세액 계산 | (x)세율 | *기본세율(6%~45%),중과세율(기본세율+20%,30%),단일세율(단기보유,60%~70%) *비교과세 : 2개 이상 세율에 해당하는 경우는 각각 세액 산출 후 높은 세액을 적용 |
기본세율40% (누진공제액: 2,594만원) |
| 산출세액 | 과세표준x 세율-누진공제액 | 94,660,000원 | |
| 결정세액 계산 | (-)감면세액 등 | *조특법상 양도세 감면주택에 해당시 전자신고세액공제(2만원) 등 | 20,000원 |
| (+)가산세 | *무신고 가산세(미납세액x20%),납부지연 가산세(미납세액x미납일수x일 0.022%) | - | |
| 결정세액 | *산출세액-감면세액+가산세, *분납가능(세액1천만원 초과시,2개월 내) | 94,640,000원 | |
| (+)지방소득세 | 지방소득세 = 결정세액x 지방소득세율(10%) | 9,464,000원 | |
| 납부할 세액 | 결정세액+지방소득세 | 104,104,000원 | |
양도소득세 계산기
■기본세율(대상: 보유기간 2년이상 주택, 입주권)
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 | 2주택중과(+20%) | 3주택중과(+30%) |
| 1,400만원 이하 | 6% | - | 26% | 36% |
| 1,400만원~5,000만원이하 | 15% | 126만원 | 35% | 45% |
| 5,000만원~8,800만원이하 | 24% | 576만원 | 44% | 54% |
| 8,800만원~1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 | 55% | 65% |
| 1.5억원~3억원 이하 | 38% | 1,994만원 | 58% | 68% |
| 3억원~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 | 60% | 70% |
| 5억원~10억원 이하 | 42% | 3,594만원 | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 | 65% | 75% |
■분양권은 1년 미만 70%,1년 이상~2년 미만 60%의 양도소득세율(개정진행 중(미확정)
1세대 1 주택자 비과세 요건 알아보기
■1세대란?
| (소득세법 제88조) 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다 |
◎배우자가 있어야 단독세대를 구성한 것으로 본다. 그러나 배우자가 없어도 단독세대로 보는 경우는
①나이가 30세 이상인 경우
②배우자가 사망하거나 이혼한 경우
③소득이 기준 중위소득의 40% 이상이고, 보유하 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우(미성년자 제외)
-23년도 기준 중위소득의 40% (1인 : 831,156원)
◎가족단위란? 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말한다.
■1 주택이란?
(소득세법) 주택이란 허가, 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이며, 용도가 분명치 않으면 공부상 용도에 따른다.
◎ 1세대 1 주택 비과세 판단 시 주택수 포함주택과 주택수 제외주택
| 주택수에 포함 주택 | 주택수에서 제외 주택 |
| *공동지분주택,단독상속주택,공동상속주택(최대지분자) *입주권,분양권,주거용오피스텔, (주거중인) 업무용 오피스텔 *상가건물 내 주거공간,상가빌딩 옥탑방,무허가 주택 *주거용 펜션(일부),주거용 별장 (상시주거) |
*공동상속주택(소수지분자),거주 불가능한 폐가 *소득세법상 장기임대주택(거주주택 양도시 주택으로 보지 않는다) *조특법상 농어촌주택,고향주택(일반주택 양도 시 해당1세대의 소유주택으로 보지 않는다) *주거용이 아닌 펜션,별장 등 |
■1세대 1주택 비과세 요건
◑비과세 요건
| 1) 양도일 현재 국내에 1주택만 보유할 것 2) 보유기간이 2년이상일 것 3) 2017.8.3 이후 조정지역에서 취득한 주택의 경우 보유기간 중 거주기간이 2년이상일 것 |
◑거주요건 2년 미적용 주택
① 취득 당시 비조정지역에 소재하는 주택
②'17.8.2 이전에 취득한 주택(지역무관)
③'17.8.3~19.12.16 기간 중 조정지역에서 취득하고, 임대등록한 임대주택
④'21.12.20~24.12.31' 기간 중 상생임대차계약을 체결한 상생임대주택
◑1세대 1 주택이라도 과세하는 주택
①양도가 12억 초과 고가주택(12억 초과분만 과세)
②비거주자의 1세대 1주택
③미등기주택
④매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우