안녕하세요 모카빵순이입니다. 요즘 열심히 부동산세금 공부하고 있습니다. 정리를 하면서 알게 되는 부동산세금은 알고 있더라도 세법개정이 되면 계속 변동되는 부분이 있어서 본인의 상황에 맞는 세무컨설팅은 전문가에게 꼭 상담하는 것이 좋겠습니다. 오늘은 기본적으로 주택 양도 소득세에 대한 전반적인 이해와 일시적 1 가구 2 주택의 다양한 사례를 통해 비과세 혜택에 대해 알아보겠습니다.
양도소득세 계산 구조와 양도소득세율
■양도세 계산 시 주택의 취득일 기준
| 취득유형별 | 1세대 1주택 비과세 판단시 | 장기특별공제율 계산 시 |
| 매매취득주택 | 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 | 좌동 |
| 입주권취득주택 | 완공일(사용승인일,임시사용승인일 중 빠른 날) | 좌동 |
| 분양권취득주택 | 사용승인일과 잔금일 중 늦은 날(만일,잔금일보다 등기접수일이 빠르면 등기접수일) | 좌동 |
| 자가건설취득 주택 | 사용승인일과 사실상 사용 일 중 빠른 날 | 좌동 |
| 증여취득주택 | 증여등기접수일(*취득세 증여계약일) | 좌동 |
| (별도세대원)상속취득주택 | 상속개시일 | 좌동 |
| (이혼)재산분할로 취득주택 | 이혼 전 배우자 취득일 | 좌동 |
| (이혼)위자료로 취득주택 | 등기접수일 | 좌동 |
| (동일세대원) 상속취득 주택 | 피상속인 취득일(피상속인과 상속인합산) | 상속개시일(사망일) |
■양도세율
-주택 양도세율에는 단일세율, 기본세율(일반세율), 중과세율이 있습니다.
▣단일세율(조정지역, 비조정지역과 무관함)
| 대상 | 1년미만 | 1년이상~2년미만 | 2년이상 |
| 주택.입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | |
| 미등기주택 | 70% | ||
※ 2023년 개정안(주택, 입주권, 분양권):1년 미만 70%→45%,1년 이상 60%→기본세율, 개정 진행 중(미확정)
▣기본세율(대상: 보유기간 2년 이상 주택, 입주권)
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 | 2주택중과(+20%) | 3주택중과(+30%) |
| 1,400만원 이하 | 6% | 26% | 36% | |
| 1,400만원~5,000만원이하 |
15% | 126만원 | 35% | 45% |
| 5,000만원~8,800만원이하 | 24% | 576만원 | 44% | 54% |
| 8,800만원~1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 | 55% | 65% |
| 1.5억원~3억원 이하 | 38% | 1,994만원 | 58% | 68% |
| 3억원~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 | 60% | 70% |
| 5억원~10억원 이하 | 42% | 3,594만원 | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 | 65% | 75% |
▣중과세율(대상: 다주택자가 조정지역 1 주택을 양도 시) *24년 5월 9일까지 다주택자 중과세 한시적 유예 적용
| 구분 | 중과세율 | 대상주택 |
| 2주택 | 기본세율+20% | 1세대2주택자(1주택+입주권+분양권 포함)가 조정지역의 1주택을 양도 시 |
| 3주택 이상 | 기본세율+30% | 1세대3주택 이상자(주택+입주권+분양권 합이 3개 이상)가 조정지역의 1주택을 양도시 |
1세대 2 주택자 비과세 특례 주택(9개)
1) 신규주택 취득으로 일시적2 주택이 된 경우
■비과세요건
| 구분 | 내용 |
| 보유상황 | 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득,일시적으로 2주택이 된 경우 |
| 비과세요건 | 1)종전주택 취득일로부터 1년이후 신규주택을 취득 *취득의 범위: 매입,상속,증여,자가건설,용도변경등 2)신규주택 취득일로 부터 3년이내 종전주택(비과세요건 충족)을 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 |
2) 상속받은 주택으로 2 주택이 된 경우
■ 비과세요건
| 구분 | 내용 |
| 보유상황 | 상속당시 일반주택을 소유한 1세대가 상속받은주택으로 2주택이 된 경우 |
| 비과세요건 | 상속주택보다 일반주택(비과세 요건 충족)을 먼저 양도 시 1세대1주택 비과세를 적용 (다만, 상속개시일 2년이내에 피상속인이 증여한 일반 주택은 제외) |
| 기타요건 | 1)상속주택을 상속일부터 5년이내 일반주택보다 먼저 양도하면 기본세율을 적용 2)일반주택+상속농어촌주택의 경우 상속인이 일반주택을 계속 취득 및 양도해도 비과세를 적용 |
3) 동거봉양합가로 된 경우
■비과세요건
| 구분 | 내용 |
| 보유상황 | 1세대 1주택자가 1주택 보유 60세이상 직계존속 동거봉양을 위해 합가로 2주택이 된 경우 |
| 비과세요건 | 합가일부터 10년이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건충족)은 1세대1주택 비과세를 적용 1)직계존속은 합가일 기준 한 부모가 60세이상이어야 하고,배우자의 직계존속을 포함 2)합가전 보유한 입주권으로 취득한 신축주택을 포함하여,완공 후 보유기간 2년이상 합가한 날부터 10년이내 먼저 양도 시 비과세를 적용 |
4) 혼인으로 2 주택이 된 경우
■비과세요건
| 구분 | 내용 |
| 보유상황 | 1)각각 1주택을 보유하는 자가 혼인으로,2주택이 된 경우 2)1주택보유 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택보유자와 혼인으로, 2주택이 된 경우 |
| 비과세요건 | 혼인한 날부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건충족)은 1세대 1주택 비과세를 적용 1)혼인 전 보유한 입주권으로 취득한 신축주택을 포함하며,완공 후 보유기간이 2년이상이고 혼인한 날부터5년이내 먼저 양도 시 비과세 적용 2)혼인한 날 : 지자체에 혼인 신고한 날 |
5) 부득이한 사유로 수도권 밖의 주택을 취득하여 2 주택이 된 경우
6) 1 거주주택+임대주택에서 거주주택 양도 시 비과세
7) 재개발(재건축)기간 중 취득한 대체주택 양도 시 비과세
8) 1입주권 또는 1입주권+1주택에서 입주권 양도 시 비과세
9) 1종전주택-1입주권(분양권)에서 종전주택 양도 시 비과세