안녕하세요 모카빵순이입니다. 오늘은 부동산 취득세에 대해 알아보고 특히 주택취득세를 주제로 기본세율, 중과세율, 취득세율 산정 시 주택수 제외기준에 대해 다양하게 살펴보도록 하겠습니다.
주택취득세의 기본세율 적용 내용
1) 과세요건과 신고납부
| 구분 | 내용 | |
| 과세요건 | 납세의무자 | 과세대상 물건을 취득 한 자 -등기,등록을 하지 않은 경우라도 잔금지급 등 사실 상 취득한 경우 포함 |
| 과세대상 | 토지,건축물,차량,기계장비,선박,항공기,입목,광업권,어업권,골프,콘도회원권 통합체육치설이용,승마,요트회원권 | |
| 과세표준 | 취득자가 신고한 취득 당시의 가액 단, 신고가액이 없거나 시가표준액 보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 함 | |
| 취득시기 | -유상승계취득 : 계약서상 잔금지급일 과 등기접수일 중 빠른 날 -무상승계취득 : 증여부동산의 경우 증여계약일,상속취득은 상속개시일 -취득일 전에 등기하는 경우 : 그 등기일 -신.증.개축한 건축 :사용승인서교부일,임시사용승인일 또는 사실상의 사용일 중 빠른 날 | |
| 신고납부 | 과세대상 물건을 취득한 날부터 60일 이내 (단,상속으로 인한 경우에는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내) | |
2) 기본세율 적용주택
(1) 매매 취득의 경우
① 무주택자가 조정지역 1 주택 취득, 2 주택이하자가 비조정지역 1 주택 취득
② 조정지역 내 일시적 2 주택 취득
③ 공시가격 1억 원 이하 주택 취득(정비구역, 사업시행구역 내 주택 제외)
④ 농어촌주택,노인복지주택,문화재주택,가정어린이집,(공사대금취득)미분양주택 등
⑤ 법인이 공시가격 1억원 이하 주택 취득(대도시신설 5년 이내 법인 제외, 정비구역, 사업시행구역 제외)
(2) 증여 취득의 경우
① 비 조정지역 주택 증여로 취득
② 조정지역 내 공시가격 3억 원 미만 주택을 증여로 취득(증여자 주택수 무관)
③ 조정지역 내 1세대 1주택자의 주택을 배우자, 직계존비속이 증여로 취득
-이때 증여자의 1세대1주택을 판단할 때는 공시가격 1억 원 이하 주택도 주택 수에 포함한다
-동거봉양합가 요건을 충족하는 경우 동거하는 부모와 자녀는 각각 별도 세대로 본다
(3) 상속취득 및 원시취득(신축,증축)의 경우
3) 기본세율
| 취득유형 | 과세표준 | 면적 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합 계 |
| (유상) 매매 | 6억이하 | 국민주택이하 | 1% | 0.1% | X | 1.1% |
| 국민주택초과 | 0.2% | 1.3% | ||||
| 6억 초과 ~9억 이하 | 국민주택이하 | 1% ~3% | 0.1% ~0.3% | X | 1.1~3.3% | |
| 국민주택초과 | 0.2% | 1.3~3.5% | ||||
| 9억 초과 | 국민주택 이하 | 3% | 0.3% | X | 3.3% | |
| 국민주택 초과 | 0.2% | 3.5% | ||||
| (무상)증여 | -조정 3억미만 -조정1주택자 -비조정지역 | 국민주택이하 | 3.5% | 0.3% | X | 3.8% |
| 국민주택초과 | 0.2% | 4.0% | ||||
| (무상)상속 | (가액무관) | 국민주택이하 | 2.8% | 0.16% | X | 2.96% |
| 국민주택초과 | 0.2% | 3.16% | ||||
| (특례)무주택자가 상속주택 취득 | (0.8%) | (0.16%) | (X) | (0.96%) | ||
| (0.2%) | (1.16%) | |||||
| (원시취득) | (상속취득 | 국민주택 이하 | 2.8% | 0.16% | X | 2.96% |
| 신축.증축 | 과 동일) | 국민주택 초과 | 0.2% | 3.16% | ||
주택취득세의 중과세율 적용주택
1) 매매 취득의 경우
① 조정지역 : 1주택자가 1 주택을 매매로 취득(8% 중과), 2 주택자가 1 주택을 매매로 취득(12% 중과)
-조정지역에서 일시적 2주택 취득은 중과세율을 제외한다.
② 비조정지역: 2주택자가 1 주택을 매매로 취득(8% 중과), 3 주택자가 1 주택을 매매로 취득(12% 중과)
③ 법인이 주택을 매매로 취득(취득세 12% 중과, 주택수 무관)
-공시가격 1억 원 이하 주택이라도 대도시에 신설 5년 이내의 법인이 매매 취득 시 중과세율을 적용한다.
2) 증여 취득의 경우 : 조정지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여로 취득(증여자의 주택수와 무관)
3) 중과세율
| 취득유형 | 취득지역 | 주택수 (취득주택포함) | 취득세 | 지방 교육세 | 농어촌 특별세 | 합 계 |
| (유상) 매매 | 조정지역 | 2주택 *일시적 2주택 제외 | 8% | 0.4% | X(국민이하) | 8.4% |
| 0.6% | 9% | |||||
| 3주택 법인(1주택이상) | 12% | 0.4% | X | 12.4% | ||
| 1% | 13.4% | |||||
| 비조정 지역 | 3주택 | 8% | 0.4% | X | 8.4% | |
| 0.6% | 9% | |||||
| 4주택이상 법인(1주택이상) | 12% | 0.4% | X | 12.4% | ||
| 1% | 13.4% | |||||
(무상)증여 | 조정지역 3억이상 | (주택수 무관) | 12% | 0.4% | X(국민이하) | 12.4% |
| 1% | 13.4% |
※ 2022.12.21 행안부 보도자료(중과취득세율 완화)
1) 완화 안 : 조정지역 2 주택 8% 중과 폐지, 나머지 중과세율 각각 50%씩 완화
2) 보도내용 : 시행령을 개정하면 22.12.21 취득분부터 개정된 취득세율을 소급 적용 환급함
3) 시행령 개정진도 상황은 --현재 미개정 상태임
취득세율 산정 시 주택수 제외 기준
① 공시가격 1억 원 이하 주택(정비구역, 사업시행구역 내 주택은 제외, 증여자의 1세대 1 주택 계산에는 포함)
② 공시가격 1억 원 이하 주거용 오피스텔
③ 2020.8.12 이후 상속받은 주택은 5년간 주택수 제외
④취득세 중과세율을 제외하는 주택
⑤24.3.26 시행령 개정 : 신축소형주택, 지방미분양아파트 신규취득 시 주택수 제외 등(취득 시 & 보유 중 모두 제외)
-신축소형주택: 24/1/10~25.12.31 기간 준공된 다가구. 다세대. 연립. 도시형 생활주택. 주거용 오피스텔로서 취득요건(최초매매취득), 면적요건(60㎡이하), 취득가액요건(수도권 6억, 비수도권 3억 이하)
-지방 미분양아파트 : 24.1.10~24.12.31 기간에 준공 후 미분양된 아파트로서 지역요건(비수도권), 취득요건(최초 매매취득), 면적요건(85 ㎡이하) , 취득가액(6억 이하)
-(기축) 소형주택 : 24.1.10~25.12.31 기축소형주택을 매매취득, 60일 이내 임대등록, 면적 가액은 신축과 동일
부동산 세금은 공부하면 할수록 세율은 계속 변화하니 집을 사게 되어 관심을 가지게 될 때 그 시기에 다시 한번 세금을 살펴봐야 되겠다는 생각이 듭니다. 현재 세금을 완화시켜 주는 듯한 느낌이 들지만 얼마나 실효성이 있을지는 잘 와닿지가 않습니다. 그 이유는 당장 저의 경우에도 취득세율을 혜택 준다고 해서 좋은 기회이긴 해도 집을 살 수 있는 대출 여력이 없다는 것이고 세금완화에 따른 부동산시장의 어떤 조정이 영향을 미칠 지도 지켜봐야 할 것 같습니다.