안녕하세요 모카빵순이입니다. 오늘은 며칠 전 행정안전부에서 발표한 지방세법 시행령 운영요령 중 소형주택 등 주택수 제외 관련한 법개정 2024년 3월 26일 시행으로 인해 정확한 정보를 보고 알려 드리려고 합니다.
"[지방세법 시행령] 제28조의 4 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 주택 수 산정 시 제외합니다"
소형주택 등 주택 수 제외 관련 운영 요령
■세부 적응 요건
이러한 소형주택 주택수 제외 관련한 운영제도가 나온 부분은 '주택공급확대 및 건설경기 보완방안'에서 발표하 다양한 유형이 주택공급활성화 및 주택시장 안정화 지원을 위해 요건에 해당하는 주택을 구입하는 경우 기존주택수를 기준으로 취득세율을 산정하고, 향후 다른 주택 취득 시 보유 주택수에서 제외해 주겠다는 제도입니다. 이렇게 심플한 내용이라 하더라도 세부적용요건들이 다양하여 아래와 같이 정리해서 설명드리겠습니다.
| 구분 | 소형신축주택 | 소형기축주택 | 지방준공 후 미분양아파트 |
| 취득구분 | 24.1.10~25.12.31까지 최초유상승계취득 | 24.1.10~25.12.31까지 유상승계취득 | 24.1.10~25.12.31까지 최초유상승계취득 |
| 주택유형 | 다가구주택,연립주택,다세대주택,도시형생활주택,오피스텔 | 다가구주택,연립주택,다세대주택,도시형생활주택,오피스텔 | 아파트 |
| 면적 | 전용면적 60 ㎡ 이하 | 전용면적 60 ㎡ 이하 | 전용면적 85 ㎡ 이하 |
| 취득가액 | 수도권 6억원이하, 비수도권 3억원이하 |
수도권 6억원이하, 비수도권 3억원이하 |
6억원 이하 |
| 준공시점 | 24.1.10~25.12.31 | ||
| 임대등록 | 취득일로 부터 60일이내 임대사업자등록과 해당주택을 임대물건으로 등록 |
||
| 소재지 | 무관 | 무관 | 수도권(서울,인천,경기) 제외한 지역 |
■적응 요령 내용 정리
※ ㎡
| 취득시기 | 24.1.10~25.12.31 취득하는 주택으로 24.1.10이후로 납세의무가 성립하는 분부터 적용 ※24.1.10 전에 계약했더라도 24.1.10이후 취득(잔금지급)한 경우 해당 |
| 세율적용 | 요건에 해당하는 주택을 취득할 경우,취득세율은 무조건 1주택세율(1~3%)이 적용되는 것이 아니라,해당주택을 제외한 기존소유주택 수에 따라 산정함 |
| 주택수제외 | 해당주택을 취득 후 향후 추가로 주택을 취득할 경우 해당주택은 주택수에서 제외됨 |
| 유효기간 | 해당주택의 주택수를 제외하는 기간은 2026년 12월31일까지 한시적이며,연장여부는 부동산시장동향,정책여건등을 고려하여 추가 재검토 예정 |
| 취득세 신고업무 처리 | 납세자가 제출한 취득세 신고 서식에 따라 취득자의 1세대 주택수를 확인 후 적정 세율 적용 |
소형 신축주택 취득과 기축주택매입과 임대과 지방준공미분양아파트
■소형신축주택
24년 1월 10일부터 25년 12월 31일까지 [주택법] 제49조에 따른 사용검사 또는 [건축법] 제22조에 따른 사용승인을 받은 신축주택을 같은 기간 내에 최초로 유상승계취득하는 주택으로서 다음 요건을 갖춘 주택을 말합니다. 다가구주택은 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택으로 한정합니다. 연립주택과 다세대주택 또는 도시형 생활주택, 오피스텔 중 어느 하나에 해당할 것으로 봅니다.(아파트는 제외) 전용면적이 모두 60 ㎡ 이하인 경우에만 요건을 충족한 것으로 봅니다.
■소형기축주택매입과 임대
24년 1월 10일부터 25년 12월 31일까지 유상승계취득하는 주택으로 [민간임대주택에 관한 특별법] 제2조 7호에 따른 임대사업자가 같은 법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 가목에 해당하는 주택을 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 매각, 증여하는 경우나 같은 조 제4항 각 호의 경우가 아닌 사유로 같은 법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 해당주택은 본문에 따른 요건으로 주택에서 제외합니다.
다가구주택, 연립주택, 다세대주택 또는 도시생활주택 중 해당되고 전용면적 60 ㎡이하이고 취득당시가액이 수도권외지역 3억 원, 수도권 6억 원 이하일 것입니다. 임대사업자가 해당주택을 취득한 날부터 60일 이내에 임대주택으로 등록하거나 임대사업자가 아닌 자가 해당주택을 취득한 날부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하고 그 주택을 임대주택으로 등록할 것입니다.
■지방 준공 미분양 아파트
사용검사를 받은 후 분양되지 않은 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호에 따른 아파트
소형주택 등 주택 수 제외 관련 Q & A
1) 이번 1.10 대책 추진 배경은?
-소형주택등의 세부담을 완화하여 주택 구매 수요를 창출, 다양한 유형의 주택공급 확대와 주택시장 안정화를 지원하기 위해 대책마련을 하게 되었습니다.
2) 요건에 해당하는 주택을 여러 개 구입하더라도 모두 주택수에서 제외되는지?
-취득하는 주택이 요건에 해당된다면 모두 주택 수에서 제외됩니다.
3) 상속이나 증여로 취득하는 경우에도 해당되는지?
-요건에 해당되는 주택을 유상승계취득하는 경우에만 해당됩니다.
4) 오피스텔을 취득하는 경우에 일반세율이 적용되는지?
-오피스텔은 주택이 아니므로 유상 취득 시 세율은 4%로 적용되나, 해당 오피스텔을 보유한 상태에서 추가로 주택을 구입하는 경우 취득세 중과세율 산정 시 주택수에서 제외하여 추가 주택 구매의 부담을 일부 완화해 주는 것입니다.
5) 정책발표일로 소급하여 적용하는지?
-2024년 1월 10일 이후 취득하는 주택부터 소급하여 적용하며, 취득의 시기는 잔금지급일 기준으로 판단함.
6) 신축 주택이란?
-2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 주택을 말합니다.
7) 기축 주택을 유상승계취득하는 경우란?
-신축 주택을 최초로 유상승계취득하는 경우를 제외하고 유상거래를 원인으로 승계하여 취득하는 주택을 말합니다.
8) 주택 취득 시점에 임대사업자로 등록되어 있어야 하는지?
-취득 시점에 이미 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 임대사업자로 등록된 경우뿐만 아니라 취득한 날부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하는 경우에도 요건에 해당되는 임대사업자로 봅니다.
-또한 24.1.10.부터 시행 전 취득한 주택이라도 시행 이후 60일 이내에 임대사업자가 임대물건으로 등록하거나 임대 사업자가 아닌 자가 임대사업자로 등록하고 그 주택을 임대주택으로 등록한 경우에도 요건을 갖춘 것으로 봅니다.
9) 지방 준공 후 미분양 아파트 판단 기준은?
① 수도권(서울, 인천, 경기)을 제외한 지역에 소재한 아파트 중에서 준공일 기준으로 분양되지 아니하여 시장, 군수, 구청장으로부터 미분양 확인을 받은 아파트를 말합니다.
② 주거전용면적 85제곱미터 이하이고 취득당시가액이 6억 원 이하
③ 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 사업주체로부터 최초로 유상승계 취득한 아파트를 말합니다.
10) 준공 후 분양되지 아니한 아파트란?
-입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 아파트 중 준공된 이후에도 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급되는 아파트를 의미합니다.
오늘은 소형주택 등 주택수 제외 관련 시행에 따라 제도를 알아보았고 소형주택은 실거주이든 투자이든 주택수와 관련된 세금을 절세할 수 있는 포인트이므로 잘 확인하고 적용받으시면 좋겠습니다.