안녕하세요. 모카빵순이입니다. 얼마 전 부동산에서 다주택자의 세대원인 자녀가 부모 몰래 청약을 넣었는 데 분양권에 당첨되었다면 주택 수에 포함되느냐는 질문을 해 주셨는데 이 질문 하나에도 다양한 변수가 있어서 가장 최종의 목적이 어디에 있는지에 따라서 다릅니다. 오늘은 분양권이 주택 수에 포함되는 것과 안 되는 것을 놓고 다양한 변수를 가지고 알려드리겠습니다.
분양권 주택수와 세금(취득세와 양도세) 여부
아파트 분양권 거래에 있어서 가장 중요한 것 중 하나가 '주택수'포함 여부를 따지는 것입니다. 주택수포함 여부가 중요한 것은 취득세나 양도세 등 세금 중과나 청약 무주택자격 등에 영향을 미치기 때문입니다.
과거에는 분양권에 당첨이 된 후 취득 전에 팔면 주택 수에서 제외되었습니다. 지금 "취득하는 분양권은 주택수에 포함됩니다"라고 보면 되고 세금관련해서 주택수포함 기준 여부를 놓고 자세하게 살펴 보겠습니다.
세금과 관련된 분양권 주택수 포함여부와 취득세에 미치는 영향
2020년 8월 12일 이후 취득한 경우 분양권은 주택수 포함입니다. 청약당첨으로 분양권을 취득하는 경우는 계약일이 취득일이 됩니다. 분양권 전매로 취득하는 경우는 매매잔금일이 취득일이 됩니다. 물론 비규제지역에서 2 주택자와 1 주택자의 취득세율이 동일하기 때문에 강남 3구와 용산구 소재 분양권을 취득하는 경우가 아니라면 1 주택자가 분양권을 취득할 경우 취득세 중과 문제는 없습니다. 여기서 잠깐 취득세율 다시 한번 살펴보겠습니다.
| 지방세법에 따른 주택 취득세율(현행) | |||
| 구 분 | 주택수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
| 개 인 | 1주택 | 주택 가액에 따라 1%~3% | |
| 2주택 | 8% | 1~3% | |
| 3주택 | 12% | 8% | |
| 4주택이상 | 12% | 12% | |
| 법 인 | 12% | ||
| 지방세법에 따른 주택 취득세율(개정 계획안)(2022.12.21~소급적용) | |||
| 구 분 | 주택수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
| 개 인 | 1주택 | 주택 가액에 따라 1%~3% | |
| 2주택 | |||
| 3주택 | 6% | 4% | |
| 4주택이상 | 6% | ||
| 법 인 | 6% | ||
분양권에 의한 주택 취득 시 세금
주택의 취득일(분양권→준공되어 잔금 치르는 날) 기준으로 판단합니다.
주택수산정; 해당 1세대의 분양권 취득 당시를 기준으로 합니다. 따라서, 분양권에 취득일에 A세대(부모+자녀 A) 주택수가 3 주택이었더라도 B분양권이 주택으로 완공되어 취득일 현재 자녀 A가 세대분리하여 1세대(A단독세대구성) 되었다면 주택수는 그 자녀세대만 분리해서 판단하고 분양권 취득 A는 무주택이므로 , 일반과세 1~3%를 적용합니다.
분양권을 주택수로 반영된 양도세 계산
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다주택자 양도세 중과 계산 시 주택수 포함됩니다. 분양권 양도세는 보유기간 1년 미만 시 70%, 1년 이상시 60%로 매우 높습니다.
예를 들어 강남구 소재 A주택을 소유한 자가 2021년 1월 1일 이후 B분양권을 취득 후 A주택 매도 시 양도세 중과세율 부과
물론 일시적 1 가구 2 주택 비과세혜택은 받을 수 있습니다. (종전주택 취득 후 1년 경과하여 분양권을 취득하고 3년 내에 종전주택 처분하면 비과세가능)
분양권 주택수 포함여부
주택공급 청약을 할 때에도 무주택자 자격이 굉장히 중요한 데 특히 특별공급의 경우 무주택자만 청약이 가능하므로 분양권소유여부가 청약지원자격에 영향을 미치게 됩니다.
2018년 12월 11일 [주택공급에 관한 규칙] 개정에 따라 주택 청약 시 분양권 등을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하게 되었습니다. 다시 정리하자면, 현재 분양권을 소유하고 있다면 청약 신청 시 무주택자가 아닌 유주택자인 것입니다. 따라서 현재 청약을 준비하고 계신 분들이라면 분양권 매수 시 공공분양이나 특별공급은 지원하실 수 없으니 신중하게 선택하셔야 합니다.
다만, 주택수 포함 제외되는 분양권이 있으므로 아랫부분 참고해 보시기 바랍니다.
[주택공급에 관한 규칙]에 따르면 "입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우"에는 주택소유로 보지 않는다고 규정하고 있는 데 이 규정은 주택의 공급물량(100세대) 보다 청약신청자(50명)로 경쟁이 발생하지 않은 경우를 미분양이라고 합니다. 이 경우 당첨자를 제외한 선착순으로 공급받았다면 해당 분양권은 주택을 소유한 것으로 보지 않으며 최초당첨자는 경쟁발생여부와 무관하게 모두 주택을 소유한 것으로 인정
EX) 경쟁이 발생하지 않은 주택의 정당당첨자가 동호수 확인 후 계약을 포기하고 동일단지의 다른 동호수를 선착순으로 계약을 체결한 경우에는 주택을 소유한 것으로 보아야 할 것입니다.
※경쟁발생 여부에 대한 판단은 청약홈 주택형을 기준으로 판단합니다.
※ 무주택으로 인정되는 미분양 분양권 소명 방법
-청약홈 홈페이지에서 아파트 분양정보 경쟁률 확인에서 최근 5년간의 주택형별 분양정보/경쟁률 조회가능
※ 미분양 분양권의 경우도 잔금을 납부한 날부터는 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.
※ 미분양 분양권은 청약할 때만 주택수에서 제외이지 취득세나 양도세등 세금 납부 시는 주택수 포함됩니다.
청약제한 사항인 당첨자 관리
당첨자가 되는 것의 의미는 당첨자와 당첨자와 동일한 세대구성원은 당첨일로부터 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역에서 1순위자격이 제한되며, 이외에도 당첨된 주택의 지역 및 유형에 따라 재당첨제한, 특별공급 횟수제한, 민영주택 가점제 적용 제한을 적용받습니다. 당첨자와 세대원 중 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자가 있는 경우는 1순위 청약자격 제한입니다. 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자는 가점제의 적용 대상자에서 제외됩니다.
1) 부적격으로 당첨이 취소된 경우 적용되는 입주자 선정 제한도 세대원 모두에게 적용되는지?
☞당첨이 취소된 자는 당첨일부터 공급을 신청하려는 주택의 정한 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없도록 규정하고 있습니다. 다만, 이러한 경우는 당첨자 본인에 대해서만 적용
| 수도권 : 1년 제한 | 수도권외지역 : 6개월 | 그외 위축지역 : 3개월 |
2) 본인 및 세대원이 당첨자로 관리되어 제한을 적용받고 있는지 확인할 수 있는 방법은 청약홈(www.applyhome.co.kr) 홈페이지의 청약자격확인-청약제한사항 확인 메뉴에서 확인이 가능합니다.
3) 주택에 당첨되었으나 개인 사정상 게약을 포기하였는 데 이 경우에도 당첨자로 관리되어 제한을 적용받는지? ☞계약체결을 포기하거나 계약을 해지한 경우에도 주택을 공급받을 기회를 부여받은 것으로 당첨자로 관리되며, 청약통장을 사용하여 당첨된 경우 청약통장 재사용이 제한됩니다.(한 번 당첨된 통장은 해지 후 재가입)
4) 미분양주택(최초공급주택수> 신청자수)을 선착순으로 공급받은 경우에 느 당첨자로 관리되지 않습니다.
☞분양전환 공공임대주택의 경우 미분양 여부와 무관하게 당첨자로 관리
5) 무순위청약에 당첨되어 주택을 공급받은 경우에도 당첨자로 관리되어 투기과열지구 및 청약과열지역 1순위 제한을 받게 되며, 그 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨자로 관리되지 않습니다.
6) 당첨자명단에서 삭제될 수 있는 경우는?
☞ ① 세대주 또는 세대원 중 1인이 취학, 질병, 요양, 근무상 또는 생업상의 사정으로 세대원 전원이 다른 주택지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 않거나 해약한 자
②세대주 및 세대원 전원이 해외로 이주
③상속으로 인해 다른 주택을 취득하여 이주함으로써 사업주체에게 명도한 자
④ 이혼으로 배우자에게 이전한 자
⑤ 당첨이 취소된 부적격 당첨자
앞에서 말한 것 같이 다주택자의 세대원인 자녀가 부모 몰래 청약을 넣었는 데 분양권에 당첨되었다면 주택 수에 포함되느냐는 질문을 다시 한번 정리하자면, 취득일 이전 독립세대로 세대분리하면 자녀기준으로는
1 주택이므로 1 주택에 대한 취득세를 지불하면 됩니다. 그러나 모든 행정처리가 명확하게 기준과 서류로 인정되므로, 주택취득일 기준 주민등록표 상 세대주+세대원+가족(배우자, 미혼자녀, 부양부모) 기준에 해당되면 1세대 내 다주택자 취득세를 내야 될 수도 있으므로 분양권 당첨되었다면 미리 세대분리 후 취득시점 요건을 갖추어 1세대 1 주택으로 취득세 납부하시면 됩니다.