안녕하세요. 모카빵순이입니다. 오늘 제주도의 날씨는 바람과 습도가 최적인 21도로 숨만 쉬어도 행복한 날씨입니다. 바다가 보이는 카페에서 부동산 청약 공부도 하고 부동산정책과 세금도 공부하고 어려운 얘기지만 상황을 이해해 가며 찬찬히 공부하는 시간 가져보겠습니다.
청약 시 세대원과 부양가족 수 산정 기준
주택수, 또는 청약제한의 판단기준이 되는 세대원은 입주자모집공고일 현재 청약신청자 및 배우자의 세대별 주민등록표 및 가족관계를 기준으로 판단합니다. 여기서 제일 혼돈되는 부분이 배우자가 등본상 분리세대로 되어 있다면 세대원으로 인정하느냐인데 부부는 이혼하지 않은 한 분리세대라 하더라도 세대원입니다.
신청자 본인 또는 배우자의 직계존비속이 아닌 형제, 자매, 단순동거인은 세대원의 범위에 포함되지 않습니다.
여기서 주요 질의 및 답변을 위주로 해석해 보았습니다.
| 질의 | 답변 |
| 무주택세대구성원의 의미? | 청약신청자 및 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다.(세대주 포함) |
| 주택소유한 형제자매의 동거인으로 등본등재 시 무주택세대원 인정이 가능한지? | 주민등록표에 등재되어 있어도 직계존비속이 아닌 형제,자매는 세대원으로 인정되지 않고, 주택소유 하더라도 주택소유 판단 시 영향을 미치지 않습니다. |
| 현재 독립하여 별도세대구성 중인 신청자인데 과거 부모님과 거주시 부모님이 주택당첨사실이 있다면,자녀인 신청자에게 영향을 미치는지? | 입주자모집공고일 현재 세대원을 기준으로 판단하므로,공고일 현재 부모님과 별도 세대를 구성하고 있다면 부모님은 세대원으로 포함되지 않으므로 신청자에게 영향을 미치지 않습니다. |
| 부부가 모두무주택자이나 아내가 등본이 분리되어 유주택자인 친정부모와 같은세대등재 되어 있는 경우 남편이 청약신청 시 무주택세대원구성이 인정되는 지? | 새대가 분리된 배우자와 같은 세대별 등본에 등재된 장인장모는 세대원으로 인정되므로,장인장모가 주택을 소유했다면 유주택세대를 구성하게 되나,만60세이상이라면 무주택으로는 인정되나 부양가족수에서는 제외합니다. |
주택소유여부
주택소유 및 처분 판단기준일
1. 건물 등기사항 증명서 : (등기접수일)
2. 건축물대장등본 : (처리일)
3. 최초 분양권계약서 : (공급체결일)
4. 분양권 매매계약서 : (매매대금완납일)
5. 분양권 증여나 명의변경 시 : (명의변경일)
6. 그 밖에 주택소유여부를 증명할 수 있는 서류 : 공공기관인정한 날
주택소유여부에 따른 질문과 답변
1) 주택을 취득하여 같은 날 처분한 경우 무주택기간 산정 방법은?
☞ ①건물 등기사항증명서 : 등기접수일 ② 건축물대장등본 : 처리일
① ② 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다. 즉, 취득으로 주택소유자가 되는 날짜와 처분으로 주택을 소유하게 되지 않는 날짜가 동일한 경우 무주택기간을 계속하여 인정이 가능합니다.
2) 주택을 매매할 경우 매도인의 무주택기간과 매수인의 유주택기간이 시작되는 시점은?
☞매도인은 1월 1일부터 무주택기간 기산, 매수인은 1월 1일부터 유주택으로 간주(1/1등 기접수일, 건축물대장처리일인 경우)
3) 주택 청약 시 주택수로 인정되는 분양권, 입주권을 매매할 경우 매도인의 무주택기간과 매수인의 유주택기간이 시작되는 시점은? 매매인경우는 매매대금완납일부터 매도인은 무주택자로, 매수인은 유주택자로 간주됩니다.
4) 1 주택자가 입주자모집공고일 당일 소유하고 있는 주택을 매도하여 잔금을 완납받았으나 입주자모집공고일 다음날 매도등기를 접수한 경우 무주택으로 인정이 가능한지?
☞1 주택자가 무주택인정 기준일은 등기접수일이므로 잔금을 완납받았다 하더라도 등기사항증명서 상 처리가 되지 않으면 무주택 인정받을 수 없습니다.
5) 1 주택을 부부가 각각 공동명의로 보유하고 있는 경우 1 주택세대로 보아야 하는지, 2 주택세대로 보아야 하는지?
☞주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아야 하나, 부부가 동일한 주택의 공유지분을 각각 소유하고 있는 경우에는 2 주택이 아닌 1 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.
6) 분양권을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아야 하는지?
☞2018년 12월 11일 [주택공급에 관한 규칙]에 따라 주택 청약 시 분양권 등을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하게 되었습니다. 예외로 미분양 (주택공급량> 신청자수) 주택의 분양권을 선착순으로 공급받은 경우 주택을 소유하지 않은 것으로 합니다.(제53조 제10호)-청약경쟁률이 나왔으나 미계약세대의 분양권은 주택수로 봅니다.
예외적 무주택 인정 기준(제53조 각 호)
1) 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내 처분하면 무주택으로 인정됩니다.
2) 단독으로 주택의 공유지분을 상속받은 경우는?
☞주택의 공유지분 10%를 소유하고 있는 부친의 사망으로 자녀가 그 공유지분 10%를 단독으로 상속받은 경우, 해당 공유지분 처분 시 처음부터 주택을 소유하지 않은 것으로 인정 가능합니다.
☞상속이 아닌 증여로 주택의 공유지분을 취득한 경우는 무주택으로 적용할 수 없습니다.
3) 공유지분을 가족에게 증여하는 경우에도 처분으로 인정되는지?
☞주택소유여부는 세대를 기준으로 판단하므로, 상속으로 취득한 주택의 공유지분을 동일세대원에게 처분하는 것은 주택을 계속 소유하는 것으로 보기에 같은 세대원이 아닌 공동 상속인에게 지분을 중여하면 처분으로 봅니다.
4) 단독주택을 무주택으로 인정받기 위해 세 가지 요건 충족 조건
① 주택소재지가 면의 행정구역, 또는 도시지역(토지이용계획확인원)이 아닌 지역일 것
② 주택소유당시 해당지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
③가~다 최소 한 개 이상의 요건을 충족
가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85제곱미터 이하의 단독주택
다. 소유자의 최초등록기준지에 건축된 주택으로 직계존속 또는 배우자로부터 상속등 이전받은 단독주택
5) 상가주택의 경우
주택과 상가가 혼합된 상가주택의 경우, 주택부분의 면적이 20제곱미터 이하라면 공급규칙에 따라 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다(세대 내에서 상가주택 외에 다른 주택을 소유하지 않은 경우에 한함)
6) 세대 내에서 20제곱미터 이하의 주택을 2호 또는 2세대 이상을 소유하고 있는 경우 적용가능 여부
☞소형저가주택의 규정은 세대 내 1세대만 소유하는 경우는 무주택으로 인정가능
☞세대 내 20제곱미터 이하 외 추가로 주택을 소유하고 있는 경우 2 주택을 소유하는 것으로 보아야 합니다.
7) 소형, 저가주택이란?
☞전용면적이 60제곱미터 이하로서 공시가격이 1억(수도권은 1억 6천만 원) 이하인 주택 또는 분양권 등을 말합니다.
8) 2024년 3월 26일 시행되는 소형주택등 주택수 제외 관련 내용은 많아서 제 블로그에 [부동산정책] 소형주택수 제외 관련 글 참고하여 보시면 됩니다(2024.4.1 게재)
오늘은 제주도 최근에 민간공원특례사업으로 중부공원, 오등봉공원을 조성하고 아파트를 지어서 분양하는 계획으로 부동산시장에서 가장 관심을 가지고 있습니다. 제주도에 도심 속 아파트는 노후화도 되어있고 단지형으로 구성 된 아파트조차도 조경이라던지 지하주차장 구성이라던지 예전에 지어진 아파트라 구축에서 신축으로 이전수요도 나타나고 있기에 관심을 가지고 청약현장이 기대되는 곳이기도 합니다. 중부공원 제일풍경채는 지난달 분양마감 성적이 나왔고, 현재 5월 오픈예정이었던 오등봉공원 '위파크 제주'도 제주시와의 협의문제로 시기가 늦추어지고 있습니다. 청약조건이 안 되는 분들은 이번에 청약할 때 필요한 부분들을 알아보는 시간이 되셨으면 좋겠습니다.