안녕하세요 모카빵순이입니다. 부동산과 세금 관련에 대해 관심을 두게 된 지 불과 몇 년 전 일입니다. 지금은 스스로가 부동산시장을 파악하고 세금을 아는 것이 중요하다고 생각해서 공부하는 중입니다.
고분양과 미분양의 현실
아파트를 지어서 파는 입장에서는 건축자재비, 인건비, 토지비상승, 금리등 다양한 요인을 들어서 분양가격이 올라갈 수밖에 없는 현실을 이야기하고 있으며 그로 인해 미분양이 나면 할인분양, 잔금유예, 계약금 5% 유예등 다양한 판매정책으로 팔기 위해 또 노력을 하고, 부동산시장이 좋을 때는 고분양가라도 주변 시세와 수요와 공급부족을 들먹이며 잔금 치를 때 어떻게 되겠지 하고는 덥석 분양권을 잡아두어 시간의 상승을 노려보기도 하며 시장을 긍정적으로 내다보고 기다립니다. 시장이 좋을 때는 분양가격 이상의 프리미엄형성이 되고 내 자본금 없이도 대출로 잔금을 치를 때도 있는데 지금은 반대로 고분양가와 입주 시 마이너스 프리미엄, 계약금 포기세대, 기존구축아파트 거래 단절 등 다양하게 서민시장의 아픔을 토해내고 있습니다. 미분양은 공급주체의 고통이고, 입주 시 마이너스프리미엄으로 잔금을 치르지 못하는 세대는 또 그 나름의 고통을 안고 가고 참 양날의 검인 것 같습니다. 부동산도 투기가 아니고 실거주라 하기에는 본인의 연소득으로 평생 집 대출 갚느라 세월을 다 보내는 듯합니다. 자녀가 서울로 취업을 하고 보증금 1천만 원에 월세 80만 원의 오피스텔을 빌려서 급여 250만 원 받고는 저축 100만 원도 현실적으로 힘든 것 같습니다. 그런 자녀가 맘먹고 서울 집을 살려면 갭투자로라도 해 보려면 최소 3억은 있어야 되는 데 3억을 모으려면 월 100만 원씩 25년은 모아야 되는 돈입니다. 부모가 경제적 도움을 주지 않으면 빈익빈 부익부 가난의 대물림이 될 수밖에 없습니다.
고분양가와 대출 규제에 우는 서민
부동산 정보를 관심 있게 보고 있는데 그 이유는 부동산 바람이 불던 21년도 하반기 때 분양권을 가지게 되면서부터입니다. 잔금을 치러야 되는 이 시기에 어처구니없게 은행권에서 부동산담보대출이 안된다는 답변을 듣고 황당했습니다. "DSR 때문에" 남편명의로 되어있는 분양권인데 기존 대출 있고 하다 보니 대출이 아예 안된다는 답변에 망연자실해 있고 제 이름으로 명의 변경을 하려고 알아보니 집값에 40%밖에 대출이 안된다고 얘기 듣다 보니 정말 서민들이 어떻게 집을 사나 싶습니다. 부동산 시장이 좋을 때는 전세든 월세든 매매든 나갈 텐데 물량은 쌓이고 거래도 안되고 있습니다. 게다가 엎친데 덮치기로 잔금을 실행하지 못하면 소송하겠다는 시행사의 공문을 받고 참 집 마련이 눈물겨운 거 같습니다. 시행사의 입장도 이해는 되지만 그렇다고 이자를 안 내고 있는 것도 아닌데 참 서민의 돈 없는 아픔은 뼈를 깎는 고통인 거 같습니다. 분양가는 점점 높아지고 대출은 점점 규제강도가 심해지고 신혼부부니 생애최초니 신생아출산이니 특례다 정책적인 지원을 주면서 정
작 40~50대 집마련을 앞두고 대출이 안 나와서 암담하기 그지없습니다. 서민들의 평균소득으로 연봉 5,000만 원 정도로는 집값의 40~50%밖에 대출이 안된다는 것도 의문인데 수도권외 지역 최근 분양가들도 국민평형 32평 기준으로 8억 이상 하다 보니 재산의 4억 이상 있어도 대출받아서 사기도 어려운 게 현실입니다. 기존의 부동산자산을 보유한 사람들은 그 걸 정리해서 가도 되겠지만, 문제는 매매가 안 되는 시장이라는 점이 참 어렵습니다.
주택담보대출의 다양한 조건
주택담보대출은 많은 사람들이 집을 구매할 때 필수적으로 고려해야 하는 요소 중 하나입니다. 기존주택에서 조금 더 좋은 주택으로 이주하기 위해 신규 공급 주택을 살펴보면 대출 없이는 구입이 어려운 게 현실입니다. 최근 정부의 다양한 규제완화조치와 실수요자를 위한 혜택이 도입되면서, 주택담보대출에 대한 관심을 가지고 살펴보고 있습니다. 주택담보대출의 조건, 금리, 한도 등은 금융기관마다 다르며, 정부의 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 최근 정부는 다주택자에 대한 규제를 완화하였습니다. 규제지역 내 주택담보대출이 허용되었으며 , LTV(Loan to Value, 대출금액 대비 주택가격 비율)이 0%에서 30%로 상향조정되었습니다. 또한 임차보증금 반환목적의 주택담보대출 규제도 완화되었습니다. 다음으로 '실수요자혜택'에 관한 법률 변경사항입니다. 서민 및 실수요자를 위한 주택담보대출한도가 폐지되었습니다. 이전에는 최대 6억 원까지만 대출이 가능했으나, 이제는 LTV 및 DSR(Debt Service Ratio, 총부채상환비율) 내에서 대출이 가능하게 되었습니다. 주택담보대출을 받을 때는 대출금리, 상환기간, 중도상환수수료 등 다양한 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 최근 변경된 법률사항을 잘 파악하여 자신에게 유리한 조건으로 대출을 받는 것이 중요합니다. 대출금리는 고정금리와 변동금리 중에서 선택할 수 있으며, 상환기간은 30년에서 최장 50년까지도 가능합니다. 중도상환수수료는 대출 약정 시 정해지며, 대출기간 중 일정금액이상을 조기 상환할 경우 발생할 수 있습니다.
현 DSR40% 기준의 계산법
총부채원리금 상환비율을 계산하여 신규대출의 연간원리금에 기존부채의 연간원리금을 합산한 뒤 연소득으로 나누어 계산합니다. 예를 들어, 신규대출의 연 상환액이 1000만 원이고 기존대출의 연 상환액이 500만 원이라면, 연소득이 5,000만 원인 자 기준으로 DSR은 30%로 계산됩니다.
차주의 실질적인 상환 능력을 평가하기 위해 도입된 제도인데, 총대출금액이 1억 원을 초과할 경우, 신규대출은 DSR40%를 초과하지 않는 범위 내에서 대출을 받을 수 있다는 내용입니다.
근로소득 5,000만원 기준으로 DSR 40%로 책정된다면 8억짜리 집이라면 5억 이상은 자기 자본이 있어야 된다는 얘기인데 참,,,,,,,안타깝지만, 근로소득 5,000만 원의 소득자가 5억 이상의 자본규모를 가지고 있다면 다행이고 없다면 고금리로 어디서 주택잔금을 해결해야 되나 서러움이 밀려듭니다.