안녕하세요 모카빵순이입니다. 부동산과 관련된 일을 지속적으로 하고 있으면서도 한 지역에 매몰되어 있다 보면 우물 안의 개구리가 될 때가 있습니다. 끊임없이 부동산은 변화하고 있고 그 변화에 민첩하게 파악하는 것이 중요한 것 같습니다. 부동산의 라이프사이클도 있고 거기에 부동산 정책이 양념이 될 때도 있고 고춧가루가 될 때도 있고 중요한 것은 시장은 냉정하다는 것을 깨닫습니다. 절대 내가 아는 대로 되지 않는다는 것을 알게 됩니다. 부동산투자로 많은 부를 누린 사람과 또 그렇지 않은 사람의 차이도 있습니다. 뭐든 운도 운이지만 학습이 필요하다는 것을 느낍니다.
부동산의 흐름을 잘 읽는다는 것
부동산 투자에 성공한 사람들은 새로운 부동산 소식에 귀를 기울입니다. 이들은 가장 흔하게 뉴스나 신문을 활용합니다. 잘못된 정보가 있을 수 있으나 부동산 시장의 변화를 가장 빠르게 보여주기 때문에 뉴스와 신문을 통해 부동산 시장의 동향을 파악합니다. 추가로 이들은 부동산 서적, 단행본, 전문가들의 칼럼 등도 읽으며, 지식을 얻고 자신들에게 필요한 정보들을 습득합니다. 부동산 투자에 성공한 사람들에게 어느 지역의 부동산이 어떨 거 같냐는 질문을 던졌을 때, 아예 모른다고 답하는 사람은 없을 것입니다. 이 사람들은 여행을 가거나 새로운 지역을 방문할 때 도로, 주택의 형태 등의 주변의 부동산들을 살펴봅니다. 그렇게 때문에 어떤 지역을 떠올리면 머릿속의 그 지역의 부동산이 그려지게 되고, 지역 부동산의 동향을 보다 쉽게 알 수 있습니다. 부동산 경기에도 흐름이 있습니다. 대다수의 부동산 투자에 성공한 사람들은 이 흐름을 파악하고 있거나, 파악하려 노력합니다. 시세의 흐름, 정부의 정책 등을 통하여 예측합니다. 이들은 흐름을 파악한 후 회복기에서 부동산을 매입하여 성수기 때 매도하는 모습을 많이 보입니다 부동산가격은 정책 또는 경제의 영향을 받으며, 수시로 급변합니다. 그렇기에 매도, 매수타이밍을 제대로 잡기는 쉽지 않습니다. 많은 사람들이 부동산 투자를 할 때 손해 보는 이유이기도 합니다. 조금 더 오를 것 같아서 잡고 있다가, 가격이 하락하는 경우도 있습니다. 그러나 부동산 투자 고수들은 신속하게 시장 상황을 파악하여 행동에 옮깁니다. 부동산부자들은 과거의 시세에 큰 관심을 두지 않습니다. 과거의 비쌌던 부동산이든, 가격이 저렴했던 부동산이든 지금 현재와 미래의 가치가 그들에게 더 중요하기 때문입니다.
부동산재테크를 잘하는 사람의 투자과정
부동산재테크를 할 때 가장 중요한 부분은 자주 바뀌는 부동산 법과 제도를 기본적으로 습득할 필요가 있습니다. 부동상은 취득서부터 보유하고 처분할 때까지 세금이라는 비용이 함께 하다 보니 부동산 세금 감면규정과 매매시점을 이용한 절묘한 절세방법, 올바른 세법등을 기본적으로 학습하는 것을 시작으로 합니다. 부동산 투자를 하는 사람들은 "싸게 사서 비싸게 팔아라"라는 얘기들을 많이 합니다. 즉 남들이 두려워하는 하락장에서 싸게 매수하면 다음과 같은 장점이 있습니다. 좋은 물건 산 게 맞다면 하락할 확률보다 오를 확률이 높습니다. 이미 싸게 사서 가격 오른 후에 하락장 맞이하니 처음 산 가격보단 높습니다. 부동산은 돈을 투자해서 돈을 버는 방법으로 자본력이 기본적으로 있어야 합니다. 부동산 투자에는 '시간과 돈'이란 얘기를 많이 하는 데 젊을 수로 시간에 투자해야 한다는 결론에 도달합니다. 부동산투자할 때 집을 사기 위한 빚이 생긴다는 부담감과 거부감이 있어서 망설이는 시작을 하게 됩니다. 저희 동생도 적금 100만 원을 넣는 건 쉬운데 한 달에 부동산이자로 100만 원을 감당한다는 무거움이 싫어서 집 사는 것을 많이 늦추었었는 데 적금이 물가를 따라가지 못함을 뒤늦게 안 계기가 있었습니다. 아파트 3억을 구입하기 위해 분양대금 10% 3천만 원을 모았을 때 과감한 실행을 했던 점과 또 그때만 해도 부동산입주할 때 가격이 상승하여 대출한도가 많이 나온 점도 투자를 용이하게 할 수 있었다는 것입니다. 지금은 DSR로 인해서 소득대비 부채율을 관리하다 보니 입주하는 시기에 부동산상승하지 않고 대출한도가 작게 나오다 보니 잔금 치르는 것의 어려움과 리스크를 겪게 되는 경우가 많습니다. 그래서 정확하게 지금은 부동산 전체금액의 50% 대출 그리고는 현금실행력이 있어야 할 것 같습니다.
부동산 수요와 공급 지역 분석하기
부동산 시장은 매우 복잡하고 다양한 요소들로 인해 영향을 받습니다. 효과적인 투자를 위해서는 수요와 공급분석이 필요합니다. 부동산 투자시장에서 수요와 공급 분석방법에 대해 알아보겠습니다.
수요분석할 때 그 지역에 인구와 소득 수준 경제성장률 '누가 살고 있는가' '평균적인 거주기간' '주택매매가와 전세가'를 비교하여 수요예측할 수 있는 데이터를 수집해야 합니다. 지역별로 수요를 분석하여 특정지역의 부동산투자가능성을 판단할 수도 있습니다. 공급분석은 부동산 시장의 특성을 파악하는 데 도움을 줍니다. 공급은 부동산개발, 건설, 임대등과 관련이 있습니다. 따라서, 부동산 개발계획, 건설허가, 임대료 수준등과 같은 데이터를 수집하여 공급의 변동성과 추세를 확인할 수 있습니다. 또한 지역별로 공급을 분석하여 해당지역의 부동산시장을 파악할 수도 있습니다. 수요와 공급 분석을 통해 부동산 시장의 균형을 파악하고 수요가 공급보다 높을 경우에 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 정부기관, 부동산연구기관, 금융기관등에서 제공하는 데이터를 활용하여 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 마지막으로 부동산투자시장은 변동성이 높은 특성을 가지고 있고 공급과 수요분석은 정기적으로 시장상황을 반영하여 업데이트되어야 합니다. 주택의 가격을 결정하는 5대 요소 중 수요, 공급, 유동성, 심리, 정책을 보았을 때 수요와 공급은 부동산도 상품이기에 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 형성됩니다. 시장의 유동성으로 통화량이 넘쳐흐르면 그것은 부동산 상승신호로 볼 수 있습니다. 규모에 비해 쌌는지 아닌지 확인하여 평가기준 선정하고 상승장일 때 호재는 하나의 촉진제 역할이라 볼 수 있습니다. 대세상승장의 3가지 요건으로 오랜 기간 동안의 저평가와 유동성 해당 지역의 공급부족과 매물의 상대적인 가치가 좋아야 된다는 점입니다. 이러한 종합적인 것들을 분석하기엔 임장을 다니고 지역분석이 중요합니다.
결론적으로, 부동산투자라는 것은 이론만으로도 모를 여러 가지가 부합되는 결정체인 듯합니다. 가장 중요한 것은 무모한 투자는 안된다는 것입니다. 그때 가서 어떻게 되겠지? 특히 분양권도 2~3년 전의 부동산 시장을 미래예측을 해서 뛰어들어보지만 결과론적으로 최악의 시나리오도 함께 써두어야 된다는 것을 느낍니다.
무모한 욕심보다는 현명한 실거주 자산을 위한 현명한 재테크를 위해 공부해야겠습니다.