안녕하세요. 모카빵순이입니다. 어제 오전에 발표한 보도자료에 주택임대차 신고제와 계도기간을 2025년 5월 31일까지 추가 연장되었다는 뉴스를 듣고 과태료 부과금도 완화하고 신고 편의성은 개선된 내용을 살펴보고 이사하면 주택확정일자와 임대차계약 시 분쟁예방에 따른 특약사항을 어떻게 기재하는지 알아보도록 하겠습니다.
주택확정일자 신고 방법과 효력
부동산 계약 후 보증금을 지키기 위해 꼭 해야 할 일은 주택지의 행정복지센터(주민센터)에 방문하여 '전입신고'와 '확정일자'를 받는 일입니다. 전입신고와 확정일자는 계약만료 후 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 절차로 전입신고를 하게 되면 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기게 됩니다. 전입신고와 함께 확정일자도 받아두면 추후 경매로 집이 넘어가더라도 빠른 확정일자로 후순위채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선 변제권이 생기게 됩니다.
전입신고는 [주민등록법] 제11조에 따른 의무사항으로 거주지를 옮긴 것을 정식으로 행정기관에 알리는 것을 뜻하며 입주한 날로부터 14일 이내 신고해야 하며 신고하지 않는 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
전입신고는 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 주게 되고 대항력을 갖추면 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타나도 임차인을 바로 내쫓을 수 없습니다.
※주의사항으로 대항력은 전입신고 한 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. -근정당권 효력 발생시점 시차를 악용해 대항력 발생 전 임차인 몰래 대출을 받는 사례가 있으니 유의하시기 바랍니다.
확정일자는 임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜를 뜻하고 추후 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 '우선변제권'을 확보하기 위해 진행해야 합니다.
※주의사항으로 확정일자를 받으면 '우선변제권'이 생기지만 우선변제권은 전입신고를 통해 권리를 발생 시킨 후 우선변제권을 정상적으로 행사할 수 있으므로 전입신고와 확정일자 2가지 모두 완료해야 합니다.
주택임대차신고제 계도기간연장
주택임대차 신고제는 임대차시장의 실거래정보를 투명하게 제공하여 임차인의 권리를 보호하기 위해
2021년 6월 1일부터 시행되었습니다. 다만, 도입에 따른 국민부담, 행정여건 등을 감안하여 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 3년간 운영해 왔습니다(21년 6월 1일부터 24년 5월 31일까지) 이번 연장은 과태료를 부과하기 앞서 자발적인 신고여건을 조성하고 과태료 수준을 완화하기 위한 조치라고 합니다.
특히 확정일자 부여 신청을 임대차신고로 오인하여 임대차 신고를 누락하는 사례가 있어 추가 계도기간을 갖고 홍보를 강화하기로 하였다고 합니다. 이 부분은 민원인이 확정일자를 부여받으러 갔을 때 임대차신고도 동시에 되도록 민원업무가 통합이 되어야 되는 거 아닌가 싶습니다. 아마도 민원인 입장에서는 확정일자 부여와 임대차신고를 동일 시 한 경우가 있었을 것 같습니다. 24년 7월부터 임대차계약을 체결한 자리에서 임대인, 임차인이 모바일로 간편하게 신고할 수 있도록 기능을 구축하여 임대차 신고편의가 이루어진다고 하니 향후 민원처리업무 시 안심전세앱과 모바일 신고시스템을 연계하여 임대차 신고율 제고와 안심전세앱 활용 향상도를 기대한다고 얘기합니다. 제도를 만들 때 일원화된 시스템을 갖추어야 되는데 미흡한 점이 있어서 추가 계도 연장기간을 통해 다시 문제점을 개선해 나가야 할 것입니다. 임대차거래의 잦은 빈도가 주거취약계층이 많은 임대차 특성상 과태료 수준도 높다는 의견에 따라 과태료 낮추기 법령개정도 함께 추진합니다.
주택임대차 신고는 임대인+임차인 모두 계약체결일로 부터 30일 이내 공동신고하고 보증금6천만원 또는 월차임 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 모두 신고대상입니다. 대상주택의 관할 행정복지센터(주민센터)에 방문하여 신고 또는 부동산거래관리시스템 통해 온라인 신고 하여야 합니다.
임대차 계약시 원상복구범위 특약 완벽정리
임대차 계약인 전세나 월세 계약이 끝나는 시점에 도배, 장판, 보일러, 싱크대 등 원상복구범위를 놓고 임대인과 임차인간의 분쟁이 발생합니다. 저희 집도 내부수리를 통해 새로 맞춘 붙박이장 및 붙박이가구로 리모델링을 하고 임차인을 맞이할 때 특약에 대해 고민하여 작성해서 예시하는 데 이럴 때도 법적으로 조치를 할 수 있는 특약예시가 중요한 것 같아 찾아보게 되었습니다. 물론 임차인의 고의나 과실이 아닌 사용하다 생긴 손모(시간이 지나면서 자연스럽게 벽지변색, 벽에 못자국 몇 개)등은 원상회복 의무가 없습니다. 또한 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인 후 사진촬영등의 방법으로 증거를 남겨야 합니다. 임대인과 임차인의 상호 소통의 특약사항으로 어떻게 기재되어야 할지 아래의 내용으로 체크해 두시면 도움이 될 것 같습니다.
1) 현재 세입자가 살고 있는 경우에는 세입자의 물건들로 인해 도배와 장판상태를 정확하게 파악하기 힘듭니다. 따라서 도배, 장판의 시공여부를 세입자가 이사 가는 날 정하기로 합니다.그리고 이때 도배, 장판을 다시 시공해야 한다면 그 비용을 누가 부담할 것인가를 계약 시 미리 특약사항으로 기재를 합니다. 계약 전 하자를 발견하고 집주인과 협의를 했다면, 입주 시 임대인은 싱크대와 도배장판을 새로 시공해 주기로 한다 하는 특약도 넣을 수 있습니다. 실제 현장에서는 분쟁을 예방하기 위해 일정금액을 기준으로 초과 시 임대인이 부담하고, 이하의 경우 임차인 책임으로 인정한다 라는 특약 기재하는 경우도 있습니다. '못박기금지,실내흡연금지,애완동물 금지' 등 특약사항 명시가 있어야 분쟁을 예방할 수가 있습니다. 좀 더 구체적인 특약예시로는
-난방, 상하수도, 전기시설, 도어록, 인터폰 등 주요 설비는 임대인에게 유지, 수선의무가 있고 전구 등 간단한 소모품은 임차인이 부담한다라고 적을 수도 있습니다. 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 명기하는 것입니다.
사회초년생의 잦은 이사와 행정처리를 처음 겪게 되면 부동산과의 만남, 임대인과의 만남, 주민센터방문해서 전입신고 확정일자, 주소 변경등 많은 일들을 해야 되면서 놓치기 쉬운 행정처리들을 이사매뉴얼을 정해 순서를 정하고 진행함으로 착오를 줄일 수가 있을 듯합니다. 점차 의무와 권리를 알아가야 하는 사회초년생에게는 이사라는 이벤트로 인해 많은 행정처리업무를 경험하게 되므로 미리 정보를 습득하는 게 중요할 듯합니다.