안녕하세요. 모카빵순이입니다. 어제는 지인소개로 알게 된 분으로 오래전부터 토지를 구입했다가 오랜 시간을 두고 잊고 지내다 보면 토지의 매매를 권유받아 많은 수익을 내고 팔았다는 것을 반복적으로 이루며 성공한 얘기를 하셔서 듣다 보니 참 부럽기만 했습니다. 얘기를 들으며 느끼는 것은 무리해서 토지를 구입한 것이 아니었고, 토지를 매수했다면 마음에 여유를 가지고 세월을 함께 보냈다는 것입니다. 부동산은 단기적인 시각이 아니라는 것을 알면서도 마음에 여유 없이 움직이며 자본부족으로 실패의 경험을 겪게 되면서 부동산의 성공과 실패라는 주제를 가지고 오늘 글을 적어볼 까 합니다.
2024년 부동산시장 경기 전망
최근 부동산 시장에 대한 강의를 요약 분석해 보자면 부동산하락과 가격상승을 예측하는 의견이 엇가리는 반응을 늘 내놓고 있습니다만, 최근 부동산가격하락의 국면에서 상승기류의 반등을 타게 되는 매수심리는 전세나 월세의 기류의 피로함을 느끼는 수요자가 저점을 인식하고 매수하고자 하는 작용이 일어나고 있고 그전에 다주택자들은 세금의 과도함에 시세차익에 따른 수익실현이라기보다는 세금절세로 인한 전략으로 매도를 계획하게 됩니다. 늘 그렇듯이 상승과 하락은 공존하고 예측이 불가능하다고는 하지만, 상승의 반등요인으로 첫 번째로 금리의 영향이 크게 작용하여 결정될 가능성이 높다고 합니다. 두 번째, 정부정책에서 침체된 부동산 시장경기를 부양하기 위해 정부에서 정책을 내고 있기에 반등이 아니라도 보합의 의견도 있습니다.
하락을 전망하는 분들은 PF대출 이슈등 건설사에 대한 부정적인 기사들과 인구수가 줄어들고 있으며, 실제로 집을 살 수 있는 여력이 없어서 수요가 살아나지 않고, 정부정책이 크게 효과가 없기 때문에 부동산 시장이 상승하긴 어렵다고 예측하고 있습니다. 부동산의 주기적인 사이클에서는 상승과 하락이 있고 장기적으로 보면 우상향 한다고 생각하고 장기보유를 하게 되면 큰 손해는 안 볼 것이라고 생각합니다.
기본적으로 무주택자나 1주택자분들은 시세차익을 많이 얻는 것보다 안전한 것이 가장 중요하고 하락하다가 상승할 시기를 예상해서 매수하는 것보다 상승이 시작하고 어느 정도 추세가 보이기 시작할 때 매매를 하는 것이 좋다고 말합니다. 부동산시장은 심리의 영향을 많이 받기 때문에 지속적인 관심을 가지면 좋은 기회를 잡을 수도 있을 꺼라 생각합니다
한국 부동산 시장의 사이클 분석
한국 부동산 시장의 사이클은 다른 많은 국가의 부동산 시장과 마찬가지로 확장, 최고점, 수축, 최저점 단계로 돌아 갑니다. 이러한 주기는 경제 성장, 금리, 정부 정책, 투자 심리 등 다양한 요인의 영향을 받습니다. 이러한 사이클과 이를 촉진하는 기본 요소를 이해하는 것은 한국 부동산 투자의 성공에 매우 중요합니다. 물론 위의 성공하신 분처럼 사이클을 알고 투자한 것은 아니었지만, 자신의 자본과 시간적인 여유 있는 자세 안에 위의 투자사이클이 작용했던 것 같습니다. 한국 부동산 시장 사이클의 단계 확장에서 부동산 가격 상승, 건설 증가, 높은 거래량이 특징입니다. 경제 성장은 수요를 촉진하는 반면, 낮은 이자율은 차입 비용을 낮추어 시장을 더욱 자극합니다. 이 기간 동안 투자자들은 가격 상승을 활용하기 위해 시장에 진입합니다. 최고점은 부동산 가격 상승세가 둔화되기 시작하는 지점입니다. 이 단계에서는 가격이 계속 상승할 수 있지만 속도는 더 느려질 수 있습니다. 높은 가격은 경제성을 감소시키고 수요를 감소시켜 포화점을 초래합니다. 현명한 투자자들은 높은 가격을 활용하기 위해 부동산을 매각하기 시작할 수도 있습니다. 수축은 정점 이후 시장 가격은 하락합니다. 이자율 상승은 종종 이 단계를 유발하여 대출 비용을 높이고 구매 능력을 감소시킵니다. 경기 침체는 위축을 악화시킬 수 있습니다. 판매량이 감소하고 건설 프로젝트가 중단되거나 둔화될 수 있습니다. 최저점의 이 단계는 부동산 가격이 크게 하락하고 활동 수준이 낮아 시장 주기에서 가장 낮은 지점을 나타냅니다. 투자자들에게 이것은 다음 확장 단계가 시작되기 전에 낮은 가격으로 부동산을 구매할 수 있는 전략적 시기가 될 수 있습니다. 부동산 투자 성공과 실패의 상관관계 다른 부동산 시장과 마찬가지로 한국 부동산 시장의 성공은 시기, 시장 지식, 전략적 재무 관리에 크게 좌우됩니다. 현재 한국의 부동산 시장은 어느 시기인 지 짐작이 가능합니다.
부동산투자의 고려사항
부동산 투자를 할 때 그럼 어떤 부분을 고려해야 할지 아래와 같이 정리해 보았습니다.
1) 타이밍
사이클 주기의 하단(저점 중)에 매수하고 최고점에 매도하면 수익을 극대화할 수 있습니다. 그러나 시장 타이밍을 정확하게 맞추는 것은 어려운 일이며 거시 경제 지표와 현지 시장 상황을 모두 잘 이해해야 합니다.
부동산 시장에 매수타이밍을 알고 들어가는 신호가 있다고 하지만 현재 한국의 부동산 시장도 양극화현상이 나타나면서 수요자의 니즈욕구조사가 밑바탕이 되어야 된다는 사실입니다.
2) 시장 조사
성공적인 투자자는 국가 경제 지표뿐만 아니라 특정 지역이나 부동산 유형의 지역 동향을 이해하기 위해 철저한 조사를 실시합니다. 여기에는 인구통계학적 동향, 향후 인프라 개발, 지방 정부 정책의 변화 등이 포함됩니다. 부동산의 지표인 인구증가요인과 일자리수요창출, 입지 교통 인프라등 주변의 어떠한 변화들이 많은 영향을 주고 있으므로 잘 살펴보아야 하고 부동산시장의 양극화현상에 대하여 살펴보아야 합니다.
3) 재무 관리
효과적인 레버리지와 현금 흐름 관리가 중요합니다. 시장 상승을 예상하고 과도한 레버리지를 사용하면 경기 침체 중에 상당한 손실을 입을 수 있습니다. 반대로, 유동성이 충분하면 시장이 낮을 때 매수 기회가 될 수 있습니다. 무리한 부채를 가지고 투자하다 보면 정책이나 일시적인 사회현상에 의해 무너지는 경우도 있으니 이점을 가장 주의하셔야 합니다.
4) 규제 환경
한국 정부는 부동산 투기를 억제하고 주택 가격을 관리하기 위해 다양한 규제를 시행해 왔습니다. 여기에는 세금, 대출 제한, 직접적인 시장 개입 등이 포함됩니다. 이러한 정책은 시장 상황과 투자 가능성에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 투자자는 이러한 정책에 대해 계속해서 정보를 얻어야 합니다.
결론적으로 부동산에 대한 투자는 수익성이 높지만 시장의 순환적 특성과 규제 환경으로 인해 위험도 따릅니다. 이러한 주기를 효과적으로 파악하고, 포괄적인 시장 조사를 수행하고, 재정을 현명하게 관리하고, 변화하는 규제 환경에 적응할 수 있는 사람들이 성공을 거두는 경우가 가장 많습니다. 실패는 타이밍이 좋지 않고, 시장에 대한 이해가 부족하고, 레버리지가 과도하고, 새로운 규정에 적응하지 못하여 발생하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 투자는 신중하고 정확한 정보를 바탕으로 접근하는 것이 좋습니다. 총선 이후 부동산거래량이 올라오고 있다는 소식이 들려서 최저점의 시기를 지나 봄이 오듯 순환기를 맞이하는 것 같습니다.