안녕하세요. 모카빵순이입니다. 한국에서 볼 수 있는 전세시장은 특수성이 있습니다. 작년까지의 부동산시장에서 역전세현상이 지금은 사라지고 '전세난'이라는 새로운 시장 현상이 등장하고 있습니다. 이것은 전세매물에 대한 수요가 공급을 초과하여 전세가가 상승하는 상황을 의미합니다. 최근 뉴스를 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.
한국의 임대차 계약제도
한국 임대 시스템의 주요 측면을 살펴보면 다음과 같습니다.
전세는 임대 기간이 시작될 때 집주인에게 거액의 일시금을 보증금으로 지불합니다. 이 보증금은 상당한 금액이 될 수 있으며 일반적으로 부동산 가치의 50%에서 80%에 이릅니다. 집주인은 일반적으로 2년인 임대 기간 동안 이자를 받거나 이 돈을 투자함으로써 이익을 얻습니다. 임대가 종료되면 보증금 전액이 이자 없이 임차인에게 반환됩니다. 전세제도는 다음과 같은 여러 가지 이유로 인기를 끌었습니다. 월세를 내지 않으므로 임차인의 월별 경제적 부담을 줄여줍니다. 안정적인 경제 상황에서 양측 모두에게 안전한 투자로 간주됩니다. 그러나 주택 가격 상승과 경제 변화로 인해 많은 사람들이 전세 제도를 이용할 수 없게 되어 더 많은 주민들이 월세 옵션을 선택하게 되거나 전세 보증금이 크게 증가하게 되었습니다.
월세는 임차인이 월세를 고정적으로 지불하고 전세에 비해 상대적으로 적은 보증금을 지불합니다. 보증금은 일반적으로 몇 달치 집세에 해당하며 임대 계약이 끝나면 손해 배상 청구를 제외하고 임차인에게 반환됩니다. 월세시장은 특히 젊은층에서 대학교 통학이나 취업으로 집을 떠나서 살게 되면서 높은 전세보증금을 감당할 수 없는 계층을 중심으로 인기가 높아지고 있습니다. 이러한 변화는 집주인에 대한 전세 제도의 매력을 감소시키는 저금리를 포함한 경제적 요인의 영향을 받았습니다.
세미전세(전세와 월세의 합성어) 전세와 월세의 격차를 해소하기 위해 세미전세 또는 반전세라는 하이브리드 모델이 등장했습니다. 이 시스템에는 상당한 선불 보증금(일반 전세보다 낮음)과 더 적은 월 임대료가 결합되어 있습니다. 이 시스템은 두 시스템의 일부 이점을 제공하며 집주인과 임차인 모두에게 더 많은 유연성을 제공합니다.
부동산 전세가격 상승시장 도래
2022년 부동산가격상승과 더불어 전세상승으로 재계약 시즌이 도래되었습니다. 또한, 임대차법에 따라 전세를 2년 더 연장할 수 있는 제도가 도입되면서 전세가가 상승하는 원인 중 하나입니다. 그 원인으로는 주택담보대출(이하 주담대) 금리의 상승으로 인해 전세대출 금리도 올라가고 있고 전세가의 변동값은 집값상승에도 영향을 미치게 됩니다. 특히 서울과 기타 주요 도시의 부동산 가격이 크게 상승하여 전세시장과 월세시장 모두에 영향을 미쳤습니다. 부동산 가격 상승으로 전세보증금도 늘어나고 월세도 인상되었습니다. 정부에서는 주택 시장 안정, 임차인 보호, 임대 가격 통제를 위해 다양한 규제를 시행해 왔습니다. 여기에는 갑작스러운 퇴거와 과도한 임대료 인상으로부터 임차인을 보호하는 법률이 포함됩니다. 시장의 반응에 영향을 미치게 되는 금리, 투자 수익 등 경제 상황은 전세와 월세의 매력과 타당성에 큰 영향을 미칩니다. 사회경제적 동향, 정부 정책, 시장의 힘에 따라 계속 변화하고 있습니다. 젊은 세대가 유동성 문제에 직면하면서 보다 전통적인 임대 계약(월 임대료)을 지향하는 추세가 있습니다. 또한, 주택 시장을 안정화하고 보다 저렴한 주택 옵션을 제공하기 위한 지속적인 개혁은 한국 임대 시장의 미래 동향에 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 한국 임대 시장의 이러한 독특한 측면을 이해하는 것은 한국에서 부동산을 임대하거나 투자하려는 모든 사람에게 매우 중요합니다. 이러한 요소는 주택 구입 가능성, 투자 수익 및 임차인 선택에 큰 영향을 미치기 때문입니다. 최근에는 오피스텔시장의 변화와 부동산 정책영향으로 매매보단 월세를 선호하는 경향이 두드러지고 있습니다. 월세가 인상되는 요인으로는 정부에서 투기억제로 주택 수에 포함하는 조치가 요인으로 작용하여 세금이 상승하다 보니 다시 기존월세에서 상승하게 되었고 은행금리가 상승하므로 수익률이 낮게 되므로 월세상승이 되었습니다.
부동산 전세계약할때 특약사항 꼭 확인
아파트 주택등의 부동산 전세계약 시에 주의 사항 중 하나인 특약사항에 관해 다시 한번 정리해 보겠습니다. 특약사항을 잘 작성하여 분쟁 발생 시에 유리할 수 있으니 임대인, 임차인 서로를 위해서 잘 챙겨보시기 바랍니다. 전세 같은 경우 기본계약 2년에 추가연장 2년까지 4년이란 시간 동안 일어날 수 있는 부분을 문서화로 예시해 놓은 게 중요합니다. 특약사항으로 크게 다섯 가지로 살펴보겠습니다.
1) 권리 변동
"임대인은 계약일의 등기부등본 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 한다. 이를 어기는 경우 임차인은 본 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 가계약금을 포함한 계약금전체를 임차인에게 지급하여야 한다, "
-즉 잔금일의 다음날까지 등기부등본 상태를 유지한다는 것은 추가적인 근저당을 설정하지 않겠다는 의미라고 생각하시면 되겠습니다.(임대인의 근저당: 당일 효력 발생, 임차인의 전입신고/확정일자 : 익일 효력 발생)
2) 보증금 반환
"본 계약이 만료되면 임대인은 후속 임대가 없어도 임차인에게 보증금 전체를 반환해야 한다"
-간혹 후속세입자가 없다고 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우 임차인이 다른 집으로 이사 가는 과정에서 자금상 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
3) 전세 대출
"임대인 혹은 주택의 문제로 인해 대출이 미승인되는 경우 본 계약은 취소되며 임대인은 가계약금을 포함한 계약금 전체를 임차인에게 지급한다"
4) 전세보증보험
"임대인 혹은 주택문제로 인해 전세보증보험이 미승인되는 경우 본 계약은 취소되며 임대인은 가계약금을 포함한 계약금 전체를 임차인에게 지급한다."
부동산이 전세보증보험에 가입할 수 있는 여부를 확인한 후 임대인과 가능하다고 하니 특약 작성이 중요합니다.
5) 주택의 하자
"임차인의 귀책이 없는 하자는 임대인이 책임지고 수리하여야 한다"
-임대인의 보수, 수리여부와 임차인의 귀책사유에 대하여 명확히 제시하는 것이 좋습니다.
결론적으로, 부동산 아파트 전세계약 시 주의사항, 특약사항 정확히 명시하여 계약서 작성하는 것이 좋습니다. 2024년 전세시장은 전년과는 다른 양상을 보이고 있습니다. 전세난으로 인해 전세가가 상승하고 있는 가운데 갭투자등 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이러한 변화는 부동산 시장에 새로운 동향을 가져오고 있으며, 올해 두드러진 변화인 것 같습니다.