안녕하세요. 모카빵순이입니다. 오늘 부동산 뉴스를 보니 노후계획도시정비법이 특별법으로 시행되는 정보를 요약해 보고 현재 1기 신도시 특별법의 내용과 현재 부동산상승과 하락아파트도 같이 정리해서 보도록 하겠습니다.
노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법
노후계획도시를 광역적, 체계적으로 정비하기 위하여 필요한 사항 지원하는 부분이며 도시기능향상 및 정주여건 개선과 미래도시로의 전환을 도모하여 국민생활의 질적 향상에 이바지한다는 목적이 있습니다.
특별법 시행령에는 노후계획도시의 정의, 안전진단면제 및 완화기준, 공공기여 비율 등이 구체적으로 담겨있습니다. 시행령에서는 노후계획도시의 정의를 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업등으로 조성되었습니다.
특별법 적용 대상지
1기 신도시인 일산과 분당을 포함한 서울 노원구 상계, 양천구 목동 등 수도권 내 일부지역으로 대상지의 법률적 규정은 조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 100만㎡이상의 택지
기본방침 및 기본계획 수립[사업 추진 절차]
①기본방침[국토부] →②기본계획[지자체]→③도시 재창조 사업을 위한 특별정비구역 설정 →④재건축,도시개발 등 각종 사업 시행
특별 정비구역 지정 요건
①주거단지 정비형 ②중심지구 정비형 ③시설 정비형 ④이주대책 지원형
특별정비구역에 대한 특례 및 지원사항
① 재건축 안전진단 완화 및 면제
② 용적률,용도지역 등 규제완화
③ 절차 간소화 및 지원강화
특별 정비구역 내 사업 시행
-[도시정비법] 상 재건축사업, [도시개발법]상 도시개발사업 등 개별법에 따라 시행
이주대책 수립 및 공공기여
사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정합니다.
1기 신도시 특별법과 일산신도시 반응
1기 신도시 특별법시행령에 대해 입법예고 했음에도 불구하고 일산신도시 주민들의 표정은 밝지 못하다는 내용은 일산신도시 재건축사업의 향배를 결정지을 만큼의 파급력이 있지 않기 때문입니다. 안전진단 면제와 용적률완화등을 통해 신속하고 빠른 사업추진이 가능해졌지만 사업성을 높이는 데는 한계가 있다는 지적이 나오고 있고 "주변에 집 살 사람은 없는 데 주택공급만 늘린다"는 이유에서 입니다. 목동 신시가지나 분당, 평촌신도시처럼 배후수요가 탄탄하지 못한 되시라서 공급확대로 인해 '공급과잉현상'에 우려의 목소리가 높습니다. 정부가 경기분당,일산등 1기 신도시를 포함한 노후계획도시를 재건축할 때 용적률 상한을 국토계획법상 상한(500%)의 1.5배인 750%까지 풀기로 했습니다. 일반분양물량도 많아져 사업비를 상당수 충당할 것으로 예상하고 있습니다. 일산신도시의 주택공급확대가 과연 재건축사업 촉진에 도움이 될지는 지켜봐야 합니다.
전문가들이 본 노후 도시 특별법의 현실적 문제점은 용적률입니다. 90년대부터 98년까지 지어진 아파트의 용적률이 역대 최고 허용 수준이었기에 용적률을 통한 사업성이 부족한 상황이기 때문입니다. 선도지구 및 특별법을 적용을 받는 가구 수가 많을수록 혜택을 나눠가지는 것이나, 그 많은 세대의 이주 및 추후 완화된 용적률을 통해 신규입주하는 세대수의 인프라를 유지 및 구성하기 위해서는 상당히 면밀한 검토가 필요할 것입니다.
2024년 부동산 상승률과 하락률 지역분석
2024년 1분기가 지났습니다. 1분기 아파트 매매가격은 고금리와 관망세 확대 영향 등의 이유로 둔화 양상을 보였습니다. 올해1분기 아파트 상승 1위를 차지한 강원도 춘천지역은 교통호재였습니다. 하락 1위는 미분양물량이 가장 많은 지역인 대구 남구였습니다.
[올해 1분기 아파트값 상승률 TOP3]
-자료근거: KB부동산 데이터 허브, 월간 KB주택가격동향, 23.12월 대비 24.3월 아파트 매매가격 기준
1) 춘천시 1.36% 이상- GTX-B노선 연장, 기업혁신파크 선도 사업대상지 선장
2) 논산시 1.13% 이상- 논산, 국방산업단지 조성, KTX 신연무대역 신설
3) 안동시 0.77% 이상- 인구수 증가했지만, 새 아파트 공급 부족
[올 1분기 집값 하락률 TOP3]
-자료근거: KB부동산 데이터 허브, 월간 KB주택가격동향, 23.12월 대비 24.3월 아파트 매매가격 기준
1) 대구 남구 -1.79% 이하 -미분양 적체
2) 부산 영도구 -1.76%-인구, 세대수 감소
3) 경남 거제시 -1.72%-미분양 적체
[올 1분기 수도권 집값 상승률 & 하락률 TOP3]
-자료근거: KB부동산 데이터 허브, 월간 KB주택가격동향, 23.12월 대비 24.3월 아파트 매매가격 기준
| 구분 | 상승지역 | 상승률 | 하락지역 | 하락률 |
| 1 | 인천중구 | 0.38% | 동두천시 | -1.42% |
| 2 | 수원영통구 | 0.28% | 서울 금천구 | -1.25% |
| 3 | 과천시 | 0.25% | 서울 도봉구 | -1.14% |
결론적으로, 부동산정책의 모든 것은 공급과 수요, 상승과 하락, 이슈와 정책 등 다양한 환경의 변수로 자극제가 되어 움직이는 것 같습니다. 하락이 있어도 계속 하락도 없고 하락폭이 컸던 만큼 다시 상승도 오는 것이기에 위의 지표는 지금 현상일 뿐입니다. 수요 인구의 움직임을 따라보니 가격의 변동성과 다양성이 생기네요.
2024년 현재 입주하는 신축아파트의 입주율이 떨어졌던 것은 기존주택 매매거래 안되는 것과 잔금대출금리인상, DSR대출한도로 인해 자금의 원활하지 않은 지표들로 어려움을 겪기도 합니다. 신도시특별법이 필요한 지역이라 지정된 곳에서도 지금 시기에는 공급이 과잉으로 인해 정책을 모든 사람이 찬성하기도 어렵습니다. 정책방향이 나오고 시행되고 이러한 것들이 움직이며 계속해서 돌아가는 것이 부동산시장인 것 같습니다.