제주도민이라면 누구나 요즘 제주부동산에 대한 관심을 가지고 있습니다. 최근 분양단지들이 고분양가로 제주도민들의 기대에 부응하지 못한 점도 있었고, 대단지아파트 노후화에 대한 신축대단지아파트에 대한 관심이 높아진 가운데 24년 첫 오픈하는 현장인 만큼 관심이 집중되고 있어서 알아보았습니다.
제주중부공원 제일풍경채 센트럴파크
전국적으로 인기 있는 민간 공원을 위한 특별 프로젝트가 제주도에서 처음으로 시작됩니다. 제주시 건입동에 있는 중부 공원조성과 "제주중부공원 제일풍경채 센트럴파크" 마침내 2월에 오픈을 준비하고 있습니다. 중부공원 민간공원 특례사업은 제주시 건입동 167번지 일원에 약 17만㎡, 축구장 약 24배 규모의 대공원과 아파트를 조성하는 제주 최초의 민간공원 특례사업입니다. 구제주와 화북 2 지구 예정지역의 중심에 위치해 있어 훼손된 지역을 최대한 개선하고 복원해 제주도민들의 자연친화적 쉼터로 조성될 계획입니다. 제주 중부공원은 제주의 천상의 자연과 제주 도민들의 여가생활에 한층 더 여유를 가져올 것으로 기대됩니다. 그 공원은 또한 다양한 숲과 꽃 정원, 하늘 숲길, 야외 공연장, 스포츠 시설, 아이들이 뛰어놀고 상상력을 개발할 수 있는 친환경 놀이 시설, 휴식과 여가를 위한 여름 물놀이장을 가질 것입니다. 산책로는 그 둘레만 약 1.7km 길이입니다. 또한, 해당 지역 공동주택의 주차난을 해결하고 공원 이용자의 편의를 향상하기 위해 공원 주차장은 지상공간과 지하 공간을 최대한 확보할 예정입니다. 제주도민들 사이에서는 1990년대 주거 중심지였던 구제주가 제주 최초의 민간공원 특례사업인 중부공원 사업을 통해 다시 재생될 것이라는 기대감이 나오고 있습니다. 중부공원과 함께 조성되는 '제주 중부공원 제일풍경채'는 단지 주변이 공원으로 뒤덮인 친환경 아파트로 서울에서도 한강 오션뷰 다음 선호도가 좋은 숲뷰를 자연친화적인 공간을 누릴 수 있습니다.
제주도민들의 주거설문조사에서 아파트 주변환경으로 입지와 자연친화적인 단지를 선호하는 의견이 압도적으로 많았습니다.
단지는 제주시 건입동 167번지 지하 4층~지상 15층, 12개 동, 전용면적 66~124㎡, 총 728 세대 규모로 조성됩니다. 주목할 점은 2023년 하반기 한경주택문화대상에서 '단지조경' 부문 대상을 수상한 제일건설이 시공을 맡아 조경기술의 우수성도 인정받았다는 점입니다. 이 단지는 제주 최초의 민간공원 특례사업 단지이자 제주 최초의 제일풍경 브랜드 단지로, 상품 완성도도 돋보입니다. 제주 최초이자 최대 규모로 총 1,331대의 주차공간을 확보했으며, 728 세대의 대단지에 걸맞게 약 1,714㎡의 대규모 커뮤니티를 갖출 계획입니다.
모델하우스 오픈일정 안내는 1551-0728
모델하우스 위치는 제주시 도남동 205번지
제주도 부동산 분양의 미분양 문제점
제주도 2021년 평당 2,700만 원(공급평형기준)의 전용 84 기준 8억 7천만 원에서 9억 4천만 원의 고분양가임에도 청약성적이 우수해서 조기완판마감했던 연동 E단지는 제주시 중심의 연동, 노형동에는 추가적으로 단지형 브랜드아파트를 지을 땅이 없었다는 평가와 그 입지 주변으로는 그 시세가 이미 구축 대장주아파트에서 형성되어 있었다는 점과 앞으로 지어질 아파트들은 비싼 상업지 호텔부지에 주상복합아파트 예정부지들이 줄줄이 평당 3~4천만 원을 예상하고 있는 시장분위기가 있었습니다.
연동, 노형동에 모든 생활인프라와 직장일자리가 우선인 젊은 층의 실수요움직임이 빠르게 있었고 그 부모세대의 적극적인 지원이 이루어졌던 시장상황이었습니다.
그러나, 2024년 2월 현재 용담동에 입주하는 브랜드 신축아파트와 최근 하귀에 분양한 대단지 브랜드아파트임에도 불구하고 제주도민들이 실거주로 받아들이기엔 입지에 비해 분양가격이 비싸다는 판단이 분양에 어려운 점을 나타내고 있습니다. 게다가 과거에는 육지투자자들의 비규제투자 수요가 있었지만, 육지에도 비규제가 해제됨에 따라 부동산시장 하락기의 움직임에 맞추어 시장 관망세에 접어들며 투자자가 움직임이 둔화되었습니다.
제주도 부동산에도 입지 중심의 양극화가 형성되었지만,최근 연동에 1군 브랜드 P사는 연동 상업지 중심에 위치한 주상복합을 분양했는데 평당 3천만 원이 넘으면서 제주도민들의 냉담한 반응이 정점을 찍게 되었습니다.
제주시, 서귀포시에 거주하는 제주도민들의 부유층은 넓은 마당이 있는 집에 넉넉하게 살다가 주변 생활인프라가 아무리 좋다 하더라도 골목길안에 올라가는 아파트는 도저히 상상할 수 없었던 거 같습니다.
서울 다음으로 비싼 제주도라는 인식이 자리잡았고,투자에 따른 매리트는 외부적인 요소가 따라 주어야 될듯합니다.
제주도 부동산의 분양가 상승 요소
제주도 부동산 공급물량을 분석해보면 수요세대 대비에 공급량은 절대부족으로 나오지만, 주택구입을 계획하는 제주도민의 중산층의 소득 수준 대비 부동산가격이 급상승한 점이 있고, 부동산 가격은 본인의 소득수준대비 높다 보니 대출 규제등으로 인해 대출이 어려운 점도 한 몫하고 설령 대출을 받았다고 한들 대출이자율이 높아서 본인소득으로 감당하기 어려워 집을 사는 것을 꺼려하는 요소도 나타나고 있습니다.
하지만, 제주도의 분양하는 부동산 가격은 앞으로도 내려갈 수가 없이 지속적으로 올라갈 수밖에 없는 이유는 아래와 같습니다.
첫째, 건축 자재비 인건비 상승
제주도의 모든 물류들은 육지로부터 오기 때문에 모든 물류들의 운송비가 육지보다는 비싸다는 점과 더불어 건축자재비가 수입과 연결되어있다 보니 외부적인 요소의 변동성이 육지보다 더 크다는 점이 반영되어 있습니다.
둘째, 토지비 금리 상승
단순히 토지값이 올랐다기보다 대단지를 형성할 땅이 없다 보면 토지를 순차적으로 매입하는 데 있어서 많은 시간이 들고 그 시간 동안 고금리의 대출을 통해 토지를 확보하며 이자비용을 지불하기에 그 모든 비용이 토지비용에 녹아들다 보면 아파트를 만들 땅을 만들어 놓고 보면 대지비산정시 토지비가 차지하는 부분도 상당히 크다는 점입니다.
셋째, 건축기준 강화에 따른 비용증가
지진 내진설계,층간소음자재강화,탄소중립을 위한 공동주택의 제로에너지 건축의무화가 되고, 부실시공에 따른 정부의 강력한 관리감독은 공사기간연장과 인력증가도 건축주가 가져가는 부담이 증가되는 부분도 분양가격에 반영될 수밖에 없습니다.
부동산은 어느 지역이든 양극화가 이루어지고 있습니다.
제주도도 마찬가지로 생활인프라와 직장이 밀집된 곳에 브랜드 대단지로 형성된 아파트를 선호하며,학군중심으로 형성된 학원가와 교통환경이 뒷받침 되는 입지에 집주변의 쾌적한 자연주거환경을 갖춘 대단지의 커뮤니티공간을 겸비한 아파트라면 제주도의 20년이상 된 구축아파트에서 신축으로 이전수요자가 이동되며 양극화가 두드러지게 보일 것입니다.