안녕하세요 모카빵순이입니다. 청약통장 가입자수가 20개월 만에 증가하였다는 뉴스를 보고 청약제도 개편으로 청약시장 기대감이 높아졌다는 것을 보고 청약할 때 관심사항인 것들을 체크해 보겠습니다. 가장 중요한 부분은 무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입기간 이 세 가지가 가점산정에 들어가므로 청약경쟁률을 높이기 위한 여러 가지 내용들이 있습니다. 청약에 당첨된 분양권 관련 세금과 2024년 3월 25일 개정되는 청약제도도 살펴보겠습니다.
분양권 주택수 포함여부 에 따른 세금
취득세
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택수 포함
청약당첨으로 분양권을 취득하는 경우는 계약일이 취득일
분양권 전매로 취득하는 경우는 잔금일이 취득일
예) 2020년 8월 12일 이후 A주택 취득 후 B주택을 취득하는 경우 2 주택으로 간주
예) A주택 소유자가 2020년 8월 12일 이후 B분양권 취득 후 C주택 추가 취득하는 경우
C주택은 3 주택 기준으로 취득세 납부
양도세
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다주택자 양도세 중과 계산 시 주택수 포함
분양권 양도세는 보유기간 1년 미만 시 70%,1년 이상 시 60%로 매우 높음
예) 강남구 소재 A주택 소유자가 21년 1월 1일 이후 B분양권 취득 후 A주택 매도 시 양도세 중과세율부과
일시적 1 가구 2 주택혜택은 받을 수 있음. (종전주택 취득 후 1년 경과하여 분양권 취득하고 3년 내에 종전주택 처분하면 비과세 가능)
청약할 때
2018년 12월 11일 개정된 주택공급에 관한 규칙에 의거하면 분양권이나 입주권은 청약 시 주택으로 간주
즉, 현재 분양권을 소유하고 있다면 청약신청 시 무주택자가 아닌 유주택자인 것
공공분양이나 특별공급 등은 무주택자에게만 공급하므로 분양권을 소유하고 있으면 신청이 불가능
※ 분양권주택수 예외 사례
1) 미분양주택을 직접 분양받은 경우에는 청약시 분양권을 주택 수에 포함하지 않음(청약경쟁률이 미달이어서 미분양)
-미분양주택을 분양권 전매를 통해 취득한 경우는 주택수에 포함
-미분양 주택 분양권이라 하더라도 잔금 완납 후에는 주택수에 포함
2) 미계약 물량 역시 주택수 포함(청약경쟁률은 나왔는데 미계약세대분)
3) 청약 시 주택수 산정 시에만 제외되는 것이며 취득세나 양도세 등 세금계산 시에는 주택수 포함
분양권 초기 투자금이 적게 든다는 장점 때문에 청약을 하게 됩니다.
다만, 현재 취득세 양도세 등 세금 납부 시 주택 수에 포함되므로 1 주택자라면 분양권 취득으로 인해 세금이 중과될 수 있습니다. 1 주택자가 분양권을 취득할 경우에는 양도세 일시적 1 가구 2 주택 특례를 노리는 전략이 필요합니다 (종전주택 취득 후 1년 경과하여 분양권 취득하고 3년 내에 종전주택 처분하면 비과세 가능)
2024년 3월 25일부터 바뀌는 주택 청약제도
공통사항
"다자녀 특별 공급 기준 완화"만 19세 미만 자녀수 3명→2명 완화
| 현행 | 개선 | ||
| 대상가구 | 자녀수(배점) | 대상가구 | 자녀수(배점) |
| 3자녀이상 | 3명(30점) | 2자녀이상 | 2명(25점) |
| 4명(35점) | 3명(35점) | ||
| 5명이상(40점) | 4명이상(40점) | ||
"미성년자 청약통장 가입기간" 최대 5년까지 확대!
| 현행 | 개선 | |
| 가입기간 | 2년 | 5년 |
| 총액 | 240만원 인정 | 600만원 인정 |
앞으로 자녀 청약 통장 14세부터 개설, 납입하면 최대효과!
"특별공급 부부 개별신청 허용"
중복 당첨 시, 선 접수분 유효 처리
당첨자 발표일이 동일한 단지에 부부가 각각 청약하여 모두 당첨된 경우
| 사례 | 현행 | 개선 |
| 부부 각각 특별공급에 당첨 | 모두 부적격 | 선 접수분 적격 |
| 부부 각각 일반공급(+규제지역)에 당첨 | 모두 부적격 | 선 접수분 적격 |
| 부부 각각 일반공급(+비규제지역)에 당첨 | 모두 적격 | 모두 적격 |
"배우자의 혼인 전" 주택소유, 청약당첨 이력 배제
예) 혼인 전, 배우자 주택 소유 이력 있는 경우
| 현행 | 개선 |
| 생애 최초 특별공급 신청 불가 | 생애 최초 특별공급 신청 가능 |
예) 혼인 전, 배우자 특별공급 당첨 이력 있는 경우
| 현행 | 개선 |
| 생애 최초 및 신혼부부 특별공급 신청 불가 | 생애 최초 및 신혼부부 특별공급 신청 가능 |
민영
"일반 공급 배우자 청약 통장" 가입기간 합산(50%, 최대 3점)
사례 1) 통장 가입 본인 5년/배우자 6개월
(가점) 본인 7점 + 배우자 1점(3개월 인정) = 총 8점
사례 2) 통장 가입 본인 5년/배우자 4년
(가점) 본인 7점 + 배우자 3점(2년 인정) =총 10점
"청약 가점제 동점 시, 청약통장 장기 가입자 우대
일반공급 및 노부모 특별공급 당첨 시
| 현행 | 개선 |
| 추첨으로 당첨자 선정 | 청약통장 장기 가입자로 당첨자 선정 |
민영 & 국민
"신생아 우선공급 신설"
신혼부부, 생애최초 특별공급에 적용
당첨자 선정 시 신생아 출산가구에 우선순위
신혼부부 및 생애 최초 특별공급 물량 중 20% 배정
(모집공고일 기준 2세 이하 자녀(태아포함)가 있는 가구)
공공
"뉴홈(공공) 청약"
신생아 특공 및 특공 추첨제 신설
| 신생아 특별공급 | 특별공급 추첨제 신설 |
| 나눔35%/선택30%/일반 20% 배정 (모집공고일 기준 2세 이하 자녀(태아포함)가 있는 가구 |
다자녀/노부모/신혼/생애최초 각각 추첨제 10%신설 |